ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Elbtal, Hessen

Das angebotene Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortsteil Elbgrund der hessischen Gemeinde Elbtal, ca. 14 Kilometer nördlich von Limburg an der Lahn. Es umfasst zwei Flurstücke: Das Flurstück 190 ist mit einem einseitig angebauten, unterkellerten Einfamilienhaus und einer Garage bebaut (Grundstücksgröße 191 m²), während das Flurstück 187 mit 211 m² ein unbebautes, gärtnerisch genutztes Grundstück darstellt. Die Mikrolage wird durch die direkte Lage an der Mainzer Landstraße, die als Bundesstraße B54 fungiert, geprägt. Dies führt insbesondere zu Stoßzeiten zu einer erhöhten Lärmbelastung, weshalb im Gutachten ein deutlicher Lageabschlag vorgenommen wurde. Das Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 117 m², verteilt auf zwei Vollgeschosse (Erd- und Obergeschoss). Das Dachgeschoss ist laut Bauzeichnungen nicht ausgebaut. Da die Eigentümer dem Gutachter keinen Zutritt gewährt haben, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Der Instandhaltungszustand wird von außen als mittelmäßig bewertet. Auf Basis sichtbarer Modernisierungen (wie der Erneuerung der Fenster mit Kunststoffrollläden, einer Gasheizung und der Erneuerung der Dachdeckung) wurde ein fiktives Baujahr von 1980 angenommen, während das ursprüngliche Gebäude in den Jahren 1951 und 1955 errichtet wurde. Im Außenbereich befindet sich zudem eine PKW-Einzelgarage. Ein zentrales Risiko für Erwerber stellt die fehlende Innenbesichtigung dar, da versteckte Baumängel, Feuchtigkeitsschäden im Keller oder ein erhöhter Sanierungsbedarf im Inneren nicht ausgeschlossen werden können. Zudem ist das Objekt aktuell durch die Miteigentümerin bewohnt, was eine spätere Räumung erforderlich machen kann. Rechtlich belasten offene Grundbesitzabgaben in Höhe von 1.267,96 Euro das Grundstück, die im Gutachten als besonderes wertminderndes Merkmal direkt vom Sachwert abgezogen wurden. Das unbebaute Nachbarflurstück weist zudem Sperrmüllablagerungen auf, deren Räumung zusätzliche Kosten verursachen kann. Für Investoren bietet dieses Objekt ein interessantes Einstiegspotenzial zu einem moderaten Verkehrswert von insgesamt 203.000 Euro. Die Aufteilung in ein bebautes und ein unbebautes Grundstück bietet Flexibilität, beispielsweise für eine spätere bauliche Erweiterung oder eine separate Veräußerung des Gartenflurstücks. Wegen des Risikos unvorhergesehener Sanierungskosten im Innenbereich und der notwendigen Räumung sollten Bieter jedoch einen Sicherheitsabschlag einkalkulieren. Das Objekt eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Bestandsentwickler.