TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Erfurt, Thüringen

**Objekt & Lage**\nBei der angebotenen Immobilie handelt es sich um ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus in ruhiger Hanglage von Erfurt-Bischleben (Am Kirchberg 39). Das 599 m² große Grundstück (bestehend aus den Flurstücken 67/41 und 67/42) liegt in einer grünen, familienfreundlichen Wohngegend mit guter Bahnanbindung an den Erfurter Hauptbahnhof. Das ca. 1975 errichtete Gebäude wurde ca. 2004 um einen rückwärtigen Wintergarten mit darüberliegender Terrasse sowie einen Ausbau des Spitzbodens erweitert. Die Wohnfläche beträgt ca. 173 m² und bietet eine großzügige Raumaufteilung über Erdgeschoss, Dachgeschoss und den ausgebauten Spitzboden.\n\n**Zustand & Ausstattung**\nDer bauliche Zustand des Wohnhauses wird im Gutachten als grundsätzlich gut, jedoch fertigstellungs- und modernisierungsbedürftig beschrieben. Nach einer Teilsanierung in den 1990er Jahren besteht nun ein konkreter Instandhaltungsstau von pauschal 300 €/m² Wohnfläche, was einer Gesamtsumme von 52.000 € entspricht. Wesentliche Mängel betreffen die unfertige Trockenbauverkleidung im Dachgeschoss, Feuchtigkeits- und Salpeterschäden im Keller sowie eine veraltete Gasheizung aus dem Jahr 1991. Die auf dem Grundstück befindliche Doppelgarage befindet sich in einem mäßigen, unsanierten Zustand und weist deutliche Rissbildungen im Mauerwerk auf.\n\n**Rechte, Lasten & Risiken**\nDas größte Risiko für einen Investor stellt die nachbarrechtliche Situation dar. Ein erheblicher Teil der Garage sowie die Hälfte des Pools befinden sich auf den angrenzenden Fremdflurstücken 82 und 83. Zudem ist die Zufahrt zum Grundstück nur über diese Fremdgrundstücke möglich, ohne dass hierfür dinglich gesicherte Geh- und Fahrrechte im Grundbuch eingetragen sind. Dies birgt ein extremes Konfliktpotenzial mit den Nachbarn bis hin zur Nutzungsuntersagung. Des Weiteren liegt das Grundstück in der Trinkwasserschutzzone III, was bauliche Erweiterungen einschränkt. Ein Energieausweis liegt nicht vor.\n\n**Investitionsfazit**\nTrotz des vorteilhaften Leerstands und der attraktiven Lage in einer Erfurter Randgemeinde ist das Objekt wegen der ungeklärten Wegerechte und des Grenzüberbaus hochgradig spekulativ. Kaufinteressenten sollten vor dem Versteigerungstermin zwingend versuchen, Kontakt mit den Eigentümern der Fremdflurstücke aufzunehmen, um die Machbarkeit eines Ankaufs oder einer Grunddienstbarkeit zu prüfen. Sollte dies nicht möglich sein, muss ein erheblicher Risikoabschlag auf das Gebot vorgenommen werden, der weit über den gutachterlichen Sonderabschlag von 28.000 € hinausgeht.