ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Erfurt, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Erbbaurecht an einem freistehenden Einfamilienhaus in 99085 Erfurt, Fernkornstraße 13 (Gemarkung Erfurt-Mitte, Flur 47, Flurstück 787). Das Grundstück umfasst 545 m² und liegt in ruhiger Wohnlage am Randbereich der Ringelbergsiedlung im Stadtteil Krämpfervorstadt, rund 2,5 km östlich des Stadtzentrums. Das Erbbaurecht ist bis zum 31.12.2090 bestellt; Eigentümerin des Erbbaugrundstücks ist die Vereinigte Kirchen- und Klosterkammer Erfurt. Die Erteilung des Zuschlags bedarf deren ausdrücklicher Zustimmung. Das Wohnhaus wurde ca. 2011 zweigeschossig in Holzrahmenbauweise mit ausgebautem Satteldach und vollem Kellergeschoss errichtet. Die Wohnfläche beläuft sich laut Bauunterlagen auf ca. 122,00 m², ergänzt um rund 58,30 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Die Beheizung erfolgt ausweislich der Unterlagen über eine Luft-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, erfolgte die Bewertung ausschließlich nach äußerem Anschein und Aktenlage. Im Außenbereich zeigen sich unterlassene Instandhaltungen wie schadhafte Wetterschenkel an Holzfenstern sowie eine noch provisorische Eingangstreppe. Erhebliche rechtliche und bauliche Risiken resultieren aus eingetragenen Grunddienstbarkeiten (Abteilung II Nr. 4). Durch ein Urteil des Landgerichts Erfurt wurde festgestellt, dass Dachüberstand (1,43 m), Balkon (1,16 m), Kellerabgang (1,40 m) und ein Klimagerät in eine dinglich gesicherte Bauverbotszone ragen. Die Kosten für eine eventuelle Ersatzvornahme bzw. den Rückbau werden auf ca. 35.000,00 € geschätzt, verbunden mit einer zusätzlichen Minderung der Wohnqualität um ca. 42.000,00 €. Zudem besteht eine Wertsicherungsklausel für den Erbbauzins, die eine Erhöhung von bisher 1.170,00 € auf ca. 1.452,00 € jährlich ermöglicht. Der Verkehrswert wurde unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens auf 457.000,00 € (ohne Rechte in Abteilung II) festgesetzt. Da in einem früheren Termin der Zuschlag nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen weggefallen. Interessenten sollten die wirtschaftlichen Folgen der Abteilung-II-Rechte im geringsten Gebot genau prüfen und ausreichend Liquidität für Instandsetzungs- und Rückbaumaßnahmen einplanen.