ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Erlenbach, Bayern

Das zu versteigernde Objekt ist ein Einfamilienhaus mit der Anschrift Obertor 1 in 97837 Erlenbach (Landkreis Main-Spessart, Bayern). Das dazugehörige Grundstück (Flurstück 240) hat eine Größe von 146 m². Die Lage wird im Gutachten als mittlere Wohnlage im Altortbereich beschrieben. Das Wohnhaus liegt direkt an einer innerörtlichen Durchfahrtstraße, was zu entsprechenden Immissionen führt. Infrastrukturelle Einrichtungen wie Ärzte, Apotheken und weiterführende Schulen sind im benachbarten Marktheidenfeld vorhanden, während Erlenbach über eine Grundversorgung verfügt. Das genaue Baujahr des zweigeschossigen Wohnhauses sowie des zweigeschossigen, rückwärtigen Nebengebäudes ist unbekannt; im Sachwertverfahren wurde ein fiktives Baujahr von 1960 angenommen. Die Konstruktion ist vermutlich in einer Mischbauweise aus Fachwerk und Massivmauerwerk ausgeführt. Da der Eigentümer trotz rechtzeitiger Ladung zum Ortstermin am 12.03.2025 nicht anwesend war, konnte das Gebäude nur von außen besichtigt werden. Soweit von außen erkennbar, besteht ein erheblicher Reparaturstau – insbesondere zeigt die Fassade abplatzenden Putz. Der Sachverständige hat einen pauschalen Abzug für den Reparaturstau im Außenbereich in Höhe von 20.000 EUR vorgenommen. Die technische Restnutzungsdauer wird auf nur noch 15 Jahre geschätzt. Zentrales Risiko für jeden Bieter ist die Unkenntnis über den Zustand der Innenräume, der Grundrisse und der Haustechnik (Heizung, Elektro, Sanitär). Zudem wird das Objekt laut Gutachten augenscheinlich vom Eigentümer selbst bewohnt, was im Falle eines Zuschlags eine Räumung erforderlich machen kann. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei bis auf den Versteigerungsvermerk; Belastungen in Abteilung III werden für die Wertermittlung als erlöschend unterstellt. Zusammenfassend bietet das Objekt mit einem Verkehrswert von 54.000 EUR eine günstige Gelegenheit für Projektentwickler mit handwerklichem Geschick, die das Risiko einer Kernsanierung sowie einer potenziellen Räumung eigenständig bewältigen können. Für klassische Kapitalanleger ohne Sanierungserfahrung ist das Risiko hingegen als zu hoch einzustufen.