ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ernsgaden, Bayern

Das zu versteigernde Objekt ist ein im Jahr 1974 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus mit Garagenanbau in der Gemeinde Ernsgaden (Breitenweg 8). Das Gebäude hat eine Wohnfläche von ca. 112 m² und steht auf einem 661 m² großen Eckgrundstück im nördlichen Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm. Die Region profitiert wirtschaftlich von der Nähe zur Großstadt Ingolstadt (ca. 15 km) und namhaften Arbeitgebern wie Audi und Airbus. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine mittlere Wohnlage mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung in der Nachbarschaft aus. Da der Sachverständigen kein Einlass gewährt wurde, basiert die Bewertung im Wesentlichen auf den historischen Planunterlagen und einer Außenbesichtigung. Das Wohnhaus ist voll unterkellert, verfügt über ein Erdgeschoss und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Der bauliche Zustand wird äußerlich als durchschnittlich bis leicht vernachlässigt beschrieben. Neben Verfärbungen an der Fassade weist insbesondere die Gartenmauer im Eingangsbereich deutliche Beschädigungen auf. Da der Ausstattungsstandard vermutlich dem Baujahr entspricht, ist von einem umfassenden energetischen und kosmetischen Modernisierungsbedarf auszugehen. Zu den wesentlichen Risiken gehört der Ausschluss der Mängelhaftung bei Zwangsversteigerungen in Kombination mit der fehlenden Innenbesichtigung. Zudem ist das Objekt augenscheinlich bewohnt, wobei kein Mietvertrag vorgelegt wurde, was bei einer gewünschten Eigennutzung zu zeitlichen Verzögerungen führen kann. Das Grundstück liegt zudem im Lärmschutzbereich des militärischen Flugplatzes Ingolstadt/Manching und ist Immissionen der ca. 160 m entfernten Bundesstraße B16 ausgesetzt. Positiv hervorzuheben ist, dass das Grundbuch in Abteilung II lastenfrei ist. Zusammenfassend stellt das Objekt eine solide Einstiegsmöglichkeit in einem stabilen Marktumfeld dar. Angesichts der unkalkulierbaren Innenfaktoren und des Belegungsrisikos sollten Investoren jedoch mit Sicherheitsabschlägen kalkulieren. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 448.000 € basiert auf dem Sachwertverfahren und berücksichtigt bereits einen pauschalen Abschlag von 5.000 € für die von außen sichtbaren Mängel.