ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Eschweiler, Nordrhein-Westfalen

Das bewertete Objekt ist ein zweigeschossiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit Anbauten und Garage, gelegen in der Konkordiasiedlung 42 im Eschweiler Ortsteil Pumpe-Stich (PLZ 52249). Das Grundstück hat eine Größe von 443 m² bei ebenem Verlauf. Das Gebäude wurde ca. Ende der 1940er Jahre in massiver Konstruktion errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von rund 144 m², verteilt auf sechs Zimmer, Küche, Diele, Bad und Flure im Erd-, Ober- und Dachgeschoss (Gutachten S. 11, 12, 29). Die Verkehrsanbindung ist gut; die Autobahn A4 ist etwa 2 km entfernt, und Anschlüsse an den ÖPNV befinden sich im Radius von 500 m (Gutachten S. 10). Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig und vernachlässigt zu beschreiben. Es besteht erheblicher Instandhaltungsstau und das Objekt steht seit mindestens 2024 leer und ist nicht geräumt (Gutachten S. 11, 24). Diverse Modernisierungsversuche in den Bereichen Sanitär, Heizung und Elektro wurden laienhaft ausgeführt und nicht abgeschlossen, weshalb mit Rückbauten zu rechnen ist (Gutachten S. 24). Es bestehen massive Feuchteschäden im Keller, an der Außenwand des Eingangsanbaus sowie im ungenehmigten hinteren Wohnanbau (Gutachten S. 23). Die energetische Beschaffenheit entspricht der Energieeffizienzklasse H (Gutachten S. 26). Ein zentrales rechtliches und bauliches Risiko stellt der hintere Wohnanbau (ca. 28 m²) dar, für den in den Bauakten keine Genehmigung vorliegt. Es besteht das Risiko eines teuren Rückbaus oder aufwendiger Nachgenehmigungsverfahren (Gutachten S. 24). Darüber hinaus liegt das Grundstück in einer Bergbauzone (Einwirkungsklasse 2) mit akuter Tagesbruch-, Setzungs- und Senkungsgefahr (Gutachten S. 16). Ein pauschaler Risikoabschlag von 9.000 € für die bergbauliche Situation sowie 35.000 € für Bauschäden wurde im Gutachten berücksichtigt (Gutachten S. 34). Für risikoaffine Investoren bietet diese Zwangsversteigerung bei einem festgesetzten Verkehrswert von 175.000 € eine Option zum günstigen Erwerb eines Objekts mit signifikantem Sanierungs- und Wertsteigerungspotenzial. Aufgrund der bergbaulichen Risiken, der unklaren Genehmigungslage des Anbaus und des asbestverdächtigen Dachmaterials ist jedoch eine sehr vorsichtige Kalkulation der Sanierungskosten zwingend erforderlich. Ein Erwerb empfiehlt sich nur für erfahrene Projektentwickler oder Handwerker, die einen Großteil der Sanierung in Eigenleistung erbringen können.