ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ettringen, Rheinland-Pfalz

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 486 m² großes, hängiges Grundstück in zweiter Reihe im Ortskern von Ettringen (In der Stehl 22). Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes Einfamilienhaus, das einseitig an eine Nachbargarage grenzt. Das ursprüngliche Gebäude stammt nach Angaben aus der Zeit um 1890 und wurde circa 1975 wesentlich erweitert. An der östlichen Giebelseite schließen eingeschossige Nebengebäude für Heizung, Waschküche und Geräte an. Die Wohnfläche beträgt rund 127 m², ergänzt durch rund 38 m² Nutzfläche. Ettringen verfügt über Basisinfrastruktur (Bäckerei, Metzgerei, Kita, Grundschule); weiterführende Einrichtungen befinden sich im nahegelegenen Mayen. Der bauliche Gesamtzustand ist altersgemäß befriedigend, jedoch von einem deutlichen Instandhaltungsstau geprägt. Zwar wurden 2007 Teilsanierungen vorgenommen (unter anderem Erneuerung von Fenstern, Haustür, Elektroinstallation, Bad im Dachgeschoss und Decke über EG), die haustechnischen Anlagen erfordern jedoch zeitnahe Investitionen. Die Ölheizung aus dem Jahr 1993 ist außer Betrieb und muss nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erneuert werden. Des Weiteren bestehen Feuchtigkeitsschäden im Giebelbereich, Renovierungsbedarf an Innentüren und Oberflächen sowie eine schadhafte Abwasserleitung. Bei den Dacheindeckungen handelt es sich mutmaßlich um asbesthaltige Wellplatten. Rechtlich und tatsächlich stellt die Zuwegung die größte Hürde dar: Das Hinterliegergrundstück besitzt keinen unmittelbaren Anschluss an den öffentlichen Verkehrsraum. Der Zugang erfolgt derzeit über ein Privatflurstück, an dem der jetzige Eigentümer Miteigentumsanteile hält. Diese Anteile sind nicht Gegenstand des Verfahrens, und ein grundbuchliches Wegerecht existiert nicht. Ein Ersteher muss sich auf ein gesetzliches Notwegerecht nach § 917 BGB stützen, welches in der Regel kein Kfz-Fahrrecht umfasst. Der Gutachter hat hierfür sowie für Unterhaltungsrückstände pauschale Abschläge von insgesamt 32.500 € vorgenommen. Das Objekt wird vom Eigentümer bewohnt; ein Energieausweis liegt nicht vor. Im Ergebnis eignet sich die Immobilie nur für Bieter, die das rechtliche Zuwegungsrisiko einpreisen und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen (Heizungserneuerung, Schadstoffbeseitigung, Abwasser) eigenständig umsetzen können. Ein Gebot sollte die kalkulierten Nachinvestitionen und das Räumungsrisiko vorsichtig berücksichtigen.