TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Frankenthal (Pfalz), Rheinland-Pfalz

Das Bewertungsobjekt Robert-Bosch-Straße 33 in 67227 Frankenthal (Pfalz) umfasst ein 4.348 m² großes Grundstück, bebaut mit einer Hofanlage eines ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebs. Der Gebäudebestand setzt sich zusammen aus einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus (Baujahr 1957, Wohnfläche ca. 123,81 m²), einer ehemaligen Scheune mit Stallungen (Baujahr 1957, Brutto-Grundfläche ca. 605 m²), einem Lagerschuppen mit Werkstatt und Garage (Baujahr 1962/1964, BGF ca. 157 m²) sowie einem Geräteschuppen/Remise (Baujahr 1957, BGF ca. 172 m²). Das Areal liegt am Stadtrand in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet (GE) mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und Geschossflächenzahl von 2,0 an einer verkehrsreichen Straße mit schneller Anbindung an die A6. Der bauliche Zustand der Gebäude entspricht weitgehend dem Ursprungsbaujahr 1957 und weist einen erheblichen Unterhaltungsstau auf. Das Wohnhaus verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss und ist teilunterkellert; dort wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt. An den Außenwänden zeigen sich Putzabplatzungen, und die Gas-Zentralheizung ist laut Ortstermin seit November 2022 defekt. Die Nebengebäude sind mit Welleternitdächern versehen, einfach ausgestattet und teilweise in Gewerbe-/Lagereinheiten unterteilt. Da zum Wertermittlungsstichtag bis auf den Heizungsraum keine Innenbesichtigung der Wohnräume und Nebengebäude möglich war, beruhen die Ausstattungsannahmen teilweise auf Vorbefunden von 2019. Rechtlich handelt es sich um ein Verfahren zur Aufhebung einer Erbengemeinschaft (Teilungsversteigerung). Laut Gutachten bestehen keine wertbeeinflussenden Baulasten, kein Denkmalschutz und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche verzeichnet. Der Bodenrichtwert beträgt 120 EUR/m² (Stichtag 01.01.2022), woraus sich ein Gesamtbodenwert von rund 522.000 EUR errechnet. Die Sachverständige leitete den Verkehrswert vorrangig aus dem Ertragswertverfahren mit 650.000 EUR ab (gestützt durch den Sachwert von 636.000 EUR). Aus Investorensicht bietet die Liegenschaft aufgrund der Grundstücksgröße und des Baurechts im Gewerbegebiet Potenzial für gewerbliche Nachnutzungen oder Nachverdichtungen. Allerdings erfordern die defekte Heizungsanlage, der generelle Sanierungsbedarf, mögliche Schadstoffbelastungen der Dacheindeckungen und das Bieterrisiko der fehlenden Innenbesichtigung eine vorsichtige Kalkulation.