ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Fürstenstein, Bayern

Das Bewertungsobjekt in der Gemeinde Fürstenstein, Ortsteil Nammering (Alter Fuhrweg 6), umfasst ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garagenanbau auf einem 881 m² großen, nach Nordosten abfallenden Hanggrundstück (Flurstück 2620). Die Umgebung ist ländlich geprägt und zeichnet sich durch eine sehr ruhige Wohnlage mit minimaler Immissionsbelastung aus. Das Gebäude wurde ca. 1978 in Massivbauweise errichtet und bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 331,64 m², aufgeteilt in eine vermietete Einliegerwohnung im Untergeschoss (94,49 m²), die Hauptwohnung im Erdgeschoss (137,04 m²) sowie die nachträglich ausgebaute Dachgeschosswohnung (100,11 m²). Der bauliche Zustand wird als durchschnittlich beschrieben. Es wurden punktuelle Modernisierungen durchgeführt, wie die Erneuerung der Bäder im EG (2017) und UG (2020) sowie der Austausch des Heizkessels der Öl-Zentralheizung im Jahr 2019. Die Außenanlagen sind teilweise sehr hochwertig gestaltet, insbesondere die 2017 neu angelegte Terrasse mit Naturstein-Trockenmauerwerk. Demgegenüber stehen diverse Baumängel wie Putzschäden im Tankraum, Pflasterabsenkungen im Bereich der Südfassade und leichte Schimmelspuren im Garagenanbau, die im Gutachten mit einem pauschalen Abschlag von 5 % berücksichtigt wurden. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Rechte eingetragen. Ein gravierendes Risiko stellt jedoch der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses (ca. im Jahr 2000) dar. Für diese bauliche Veränderung und den Einbau der Dachgauben liegt keine baurechtliche Genehmigung vor, was ein bauordnungsrechtliches Risiko sowie zusätzliche Kosten für eine nachträgliche Legalisierung nach sich zieht (Risikoabschlag von 5.000 EUR im Gutachten). Zudem konnte die Einliegerwohnung im UG nicht von innen besichtigt werden, da der Eigentümer dem Sachverständigen den Zugang verweigerte. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 416.000 EUR (ermittelt im Sachwertverfahren) bietet diese Immobilie eine solide Substanz. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung der Einliegerwohnung und des ungenehmigten Dachausbaus sollten Bieter jedoch sehr konservativ kalkulieren. Das Objekt eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder Investoren, die bereit sind, das bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren zu durchlaufen und Risikoreserven für ungesehene Mängel einzuplanen.