ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gerstungen, Thüringen

Das bewertete Wohngrundstück befindet sich in der Friedensteinstraße 11 im Ortsteil Oberellen der Gemeinde Gerstungen (Wartburgkreis), Thüringen. Das trapezförmige, 922 m² große Grundstück liegt in einer mäßigen Wohnlage an einer mäßig befahrenen Dorfstraße und ist mit einem historischen, zweigeschossigen Fachwerk-Wohnhaus (Baujahr ca. 1800, Denkmalschutz als Einzeldenkmal sowie Teil eines Ensembles) und einem ehemaligen Stallgebäude nebst Schuppen bebaut. Oberellen ist ländlich geprägt, bietet jedoch grundlegende soziale Infrastrukturen und liegt verkehrsgünstig nahe der Bundesstraße B84 und der Autobahn A4. Das Wohnhaus verfügt über ca. 125 m² Wohnfläche, verteilt auf Erdgeschoss und Obergeschoss, während das Dachgeschoss nicht ausgebaut ist. Die Innenbesichtigung durch den Gutachter offenbart einen massiven Instandhaltungsstau und gravierende Mängel. Die Beheizung erfolgt unzureichend über Einzelöfen (die ehemalige Ölheizung wurde ausgebaut). Es zeigen sich gravierende Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich, Risse im Fliesenbelag, schadhafte Putz- und Fassadenbereiche sowie teilweise stark durchhängende Deckenkonstruktionen. Die Raumhöhen sind vor allem im Obergeschoss mit rund 2,02 bis 2,05 Metern sehr gering. Aus rechtlicher Sicht ist das Objekt im Grundbuch von Oberellen (Blatt 868) eingetragen, wobei außer dem Zwangsversteigerungsvermerk keine wertmindernden Lasten oder Rechte wie Wohnrechte oder Nießbrauch bestehen. Das größte rechtliche und praktische Risiko resultiert aus den strengen Auflagen des Denkmalschutzes, die jegliche Sanierungsmaßnahme maßgeblich verteuern und verkomplizieren dürften. Zudem sind für den geplanten Anschluss an das zentrale Abwassernetz im Jahr 2024 erhebliche Kanalnetzbeiträge von ca. 2.200 EUR zu erwarten. Für kapitalstarke Investoren oder erfahrene Handwerker bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Einstiegspreises (Bodenrichtwert 18 EUR/m²) und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten durch den Denkmalschutz durchaus Entwicklungspotenzial. Dennoch übersteigen die kalkulierten Schadensbeseitigungskosten (gutachterlich geschätzt auf mindestens 47.000 EUR für disponible und non-disponible Mängel) den reinen Gebäudewert erheblich, weshalb ein Erwerb nur bei entsprechender Eigenleistung und fundierter Sanierungskalkulation ratsam ist.