ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Goch, Nordrhein-Westfalen

Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein freistehendes, im Jahr 2010 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus in der Van-den-Bosch-Straße 4 in 47574 Goch. Die Immobilie steht auf einem 544 m² großen, rechteckigen Grundstück (Flurstück 380). Zum Objekt gehört zudem ein 2/8-Miteigentumsanteil an dem 320 m² großen Flurstück 377, welches als private Verkehrsfläche und Zuwegung dient. Die Mikrolage im reinen Wohngebiet am Ende einer privaten Sackgasse wird als ruhig und mittel bis gut eingestuft. Schulen, Kindergärten und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Umgebung und sind im Stadtgebiet von Goch schnell erreichbar. Das Gebäude verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 188,13 m², die sich auf das Erdgeschoss (ca. 93,08 m²) und das voll ausgebaute Dachgeschoss (ca. 95,05 m²) verteilt. Im Erdgeschoss befinden sich Diele, eine offene Küche mit Wohn- und Essbereich, Gästezimmer, Dusche/WC sowie eine Terrasse. Das Dachgeschoss bietet Platz für das Elternschlafzimmer mit Ankleide, zwei Kinderzimmer, Flur und ein Badezimmer. Die ehemalige Garage (ca. 50,66 m² Nutzfläche) wurde im Jahr 2017 bauordnungsrechtlich genehmigt zu einem Wohnbereich (Büro, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum) umgebaut. Beheizt wird das Objekt über eine Gasheizung. Da eine Innenbesichtigung durch die Gutachterin nicht möglich war, wird ein dem Alter entsprechender, weitgehend durchschnittlicher bis guter Erhaltungszustand unterstellt. Die rechtliche Prüfung offenbart einige Besonderheiten. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für den Bau und Betrieb einer Gasfernleitung zugunsten der Thyssen AG eingetragen. Zudem bestehen im Baulastenverzeichnis der Stadt Goch Eintragungen über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (Baulastblatt 1138) sowie eine Abstandsflächenbaulast (Baulastblatt 2215). Laut Gutachten haben diese Eintragungen jedoch keinen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert. Das gravierendste Risiko für Bieter liegt im Mangel einer Innenbesichtigung, weshalb über den tatsächlichen Zustand der Innenräume, der Leitungen und der Haustechnik keine verlässlichen Aussagen getroffen werden können. Ein Energieausweis lag zum Bewertungszeitpunkt ebenfalls nicht vor. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 521.200 € (wovon 518.000 € auf das Wohnhaus und 3.200 € auf den Weganteil entfallen) bietet diese Zwangsversteigerung ein erhebliches Potenzial. Für private Selbstnutzer stellt das moderne Einfamilienhaus in attraktiver Wohnlage von Goch eine seltene Kaufgelegenheit dar. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung sollten Bietinteressenten jedoch einen kalkulatorischen Puffer für eventuelle Modernisierungen im Innenbereich einplanen. Ein Gebot im Bereich von 70 % bis 80 % des Verkehrswertes erscheint unter Berücksichtigung der Risiken als äußerst lohnendes Investment.