ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Göttingen, Niedersachsen

Dieses zweigeschossige Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Pkw-Doppelgarage befindet sich in einer attraktiven und naturnahen Hanglage im beliebten Göttinger Stadtteil Nikolausberg, konkret unter der Adresse Am Heiligenhäuschen 1 A. Das 770 m² große, trapezförmige Grundstück weist eine ausgeprägte Südhanglage mit einem beachtlichen Höhenunterschied von fast 10 Metern auf. Die Immobilie wurde im Jahr 1975 in massiver Mauerwerkskonstruktion mit einer Klinkerfassade errichtet. Sie bietet eine großzügige kombinierte Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ca. 361 m². Diese teilt sich auf in 183 m² im Erdgeschoss und 178 m² im Untergeschoss, wobei im Untergeschoss eine separate Einliegerwohnung mit ca. 50 m² sowie ein Bürobereich mit ca. 42 m² integriert sind. Der bauliche und technische Zustand des Gebäudes wird als grundsolide beschrieben. Anfang bis Mitte der 2000er Jahre wurde eine umfassende Grundmodernisierung durchgeführt. Im Zuge dieser Maßnahmen wurden die Fenster durch zweifach verglaste Kunststofffenster ersetzt, die Innentüren und die Elektrik erneuert, die Bäder modernisiert sowie die Dachdeckung inklusive der Installation einer Photovoltaikanlage mit 35 Modulen auf der südseitigen Dachhälfte realisiert. Die Ausstattung ist teils gehoben, jedoch bringt die gestaffelte Hangbebauung mit mindestens fünf unterschiedlichen Geschossebenen und zwei Treppenhäusern eine ungünstige Raumaufteilung mit langen Fluren mit sich. Zudem führen die bis zum First offenen Decken im Erdgeschoss zu energetisch nachteiligen, überdimensionalen Raumhöhen, die nicht den heutigen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Rechtliche Risiken oder außergewöhnliche Belastungen im Grundbuch sind außer dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren nicht bekannt. Im Wertermittlungsverfahren wurden jedoch zwei deutliche Abschläge von jeweils 10 % auf den vorläufigen Gebäudesachwert vorgenommen, um die versetzten Geschosse und die unzeitgemäßen Grundrisse wertmindernd zu berücksichtigen. Der Belegungsstatus ist im Detail ungeklärt, eine Innenbesichtigung war für den Gutachter jedoch vollumfänglich möglich. Fazit: Für pragmatische Eigennutzer oder kreative Investoren bietet dieses modernisierte Hanghaus eine solide Substanz in einer gehobenen Wohnlage Göttingens. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 442.000,00 € stellt eine hervorragende Verhandlungsbasis dar, sofern die energetischen Betriebskosten und die komplexe Grundrissstruktur in die persönliche Kalkulation einbezogen werden.