ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Grefrath, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich an der Südstraße 19 im ruhig gelegenen Ortsteil Oedt der Gemeinde Grefrath. Die Lage zeichnet sich durch ein wohnbaulich geprägtes Umfeld mit aufgelockerter Bebauung und einer guten Anbindung an den Ortskern sowie umliegende Städte wie Kempen und Viersen aus. Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke (252 und 253) mit einer Gesamtgröße von 925 m², wovon ein kleiner Teil (3 m²) als unbebauter Gartenbereich abgetrennt ist. Die Nordausrichtung des Gartens führt zu einer leichten Minderung des Bodenwerts. Das um 1930 erbaute, freistehende Einfamilienhaus bietet eine Wohnfläche von ca. 127 m². Seit dem Erwerb im Jahr 2010 wurden diverse Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen begonnen – darunter die Erneuerung der Eindeckung und Dämmung des Dachs sowie der Einbau von Isolierglasfenstern. Diese Arbeiten wurden jedoch nicht fertiggestellt, weshalb sich weite Teile des Hauses noch im Rohbauzustand befinden. Insbesondere das Badezimmer im Dachgeschoss ist noch komplett herzustellen, und das Bad im Erdgeschoss ist derzeit unbenutzbar. Zu den gravierendsten Mängeln gehören der stark durchnässte Kriechkeller, Feuchtigkeitsschäden an der gartenseitigen Außenwand des Erdgeschosses sowie eine lückenhafte Elektro- und Sanitärinstallation. Auch die angebaute Garage ist sanierungsbedürftig (undichtes Flachdach, korrodiertes Tor) und für moderne Fahrzeuge zu schmal. Der Sachverständige hat für die anstehenden Fertigstellungs- und Beseitigungskosten einen pauschalen Wertminderungsbetrag von 78.000 € in Abzug gebracht. Lasten in Abteilung II des Grundbuchs sind nicht vorhanden. Aus Investorensicht stellt das Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt mit erheblichem Restrisiko dar. Positiv hervorzuheben ist die sofortige Verfügbarkeit durch den Leerstand. Ein wirtschaftlicher Ankauf ist jedoch nur mit einem deutlichen Abschlag auf den festgesetzten Verkehrswert von 229.000 € zu empfehlen, um die unkalkulierbaren Risiken lückenhafter Vorarbeiten abzufedern.