ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Groß-Umstadt, Hessen

Die Liegenschaft befindet sich in landschaftlich reizvoller und ruhiger Randlage von Dorndiel, dem kleinsten Stadtteil von Groß-Umstadt in Südhessen. Das 633 m² große, weitgehend rechteckige Grundstück ist mit einem historischen Einfamilienhaus in Fachwerkbauweise (Sichtfachwerk) bebaut. Das genaue Baujahr des Wohnhauses wird auf circa 1809 datiert, während die Teilunterkellerung mit einem massiven Tonnengewölbe bereits aus dem 17. Jahrhundert stammt. Die Wohnfläche von rund 135 m² verteilt sich auf das Erd- und das Obergeschoss. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Ergänzt wird das Anwesen durch praktische Außenanlagen, darunter zwei Holz-Carports bzw. Unterstände, die unter anderem Platz für einen Wohnwagen bieten, sowie einen idyllisch gestalteten Gartenbereich mit südwestlicher Ausrichtung und Weitblick über Wiesen und Wälder. Das Fachwerkgebäude hinterlässt laut Verkehrswertgutachten einen insgesamt gepflegten visuellen Eindruck. Die wesentlichen Ausstattungsmerkmale umfassen Holzfenster mit Doppelisolierverglasung aus dem Jahr 1993, zeitgemäße Elektroinstallationen (überwiegend aus 1993) sowie funktionale Sanitäreinrichtungen im Erd- und Obergeschoss. Ein zentraler Schwachpunkt ist das Heizungskonzept: Das Haus wird mittels Öleinzelöfen und einer elektrischen Wandflächenheizung beheizt. Warmwasser wird dezentral über Boiler und Durchlauferhitzer erzeugt. Der Gutachter beziffert den akuten Instandhaltungsstau auf insgesamt 38.000 EUR. Dieser resultiert im Wesentlichen aus der nicht mehr zeitgemäßen Heizungstechnik, notwendigen Maler- und Bodenbelagsarbeiten sowie einem zu beobachtenden, aktuell jedoch nicht konstruktiv gefährdenden Schädlingsbefall an den Heubodensparren im Anbau. Rechtlich birgt das Objekt spezifische Besonderheiten. Das gesamte Wohnhaus steht als Einzelkulturdenkmal unter Denkmalschutz, und das Grundstück ist zudem als denkmalgeschützte Gesamtanlage erfasst. Dies schränkt bauliche Veränderungen stark ein und erfordert eine enge Abstimmung aller Sanierungs- und Dämmmaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Zudem ist baujahresbedingt keine amtliche Bauakte vorhanden, was die Dokumentation des Bestandes sowie späterer Anbauten erschwert. Es bestehen jedoch keine im Baulastenverzeichnis eingetragenen Lasten. Ein ungelöstes nachbarliches Grenzverhältnis liegt vor, da das Gebäude sehr nah (0,9 bis 1,3 Meter) an der nordöstlichen Grenze steht; entsprechende nachbarliche Genehmigungen hierfür konnten nicht nachgewiesen werden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 225.000 EUR bietet dieses historische Fachwerkhaus eine interessante Gelegenheit für Liebhaber historischer Bausubstanz oder Eigennutzer, die eine naturnahe, ruhige Wohnlage im Rhein-Main-Randgebiet schätzen. Investoren sollten das Denkmalschutzrisiko und die energetische Sanierungskomplexität einpreisen. Da eine lückenlose Innenbesichtigung vorlag, ist das Baurisiko transparent kalkulierbar. Unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten für die Heizung bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial mit einer gutachterlich ermittelten Soll-Kaltmiete von jährlich rund 13.932 EUR.