ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Groß-Umstadt, Hessen

Das Bewertungsobjekt ist ein dreiseitig angebautes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus) in der Groß-Umstädter Straße 25 (Zugang über die Straße 'Im Grund') im Ortskern des Stadtteils Semd in Groß-Umstadt. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 144 m² und weist eine fast rechteckige Form auf. Die Wohnfläche des geplanten Hauses beträgt ca. 68 m². Die Lage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, mit fußläufiger Erreichbarkeit von Kindergarten und Grundschule sowie einer guten überörtlichen Anbindung an Dieburg (5 km) und Darmstadt (20 km). Das Gebäude befindet sich in einem unfertigen Rohbauzustand, dessen Baubeginn vermutlich auf das Jahr 2002 zurückgeht. Bisher wurden lediglich das massive Mauerwerk, die Stahlbetondecken, der Beton-Keller sowie Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung und die Hauseingangstür errichtet. Es sind keinerlei technische Installationen wie Heizung, Elektro oder Warmwasserversorgung vorhanden. Das Objekt steht seit Jahren leer, ist unbewohnbar und macht laut Gutachten einen vernachlässigten Eindruck. Das Dach und die Dachterrasse konnten vom Gutachter nicht betreten werden. Im Baulastenverzeichnis ist eine Vereinigungsbaulast mit dem Nachbarflurstück 283/4 eingetragen. Ein erhebliches Risiko stellt der unfertige Zustand dar, da das Gebäude über zwei Jahrzehnte der Witterung ausgesetzt war, was zu verdeckten Bauschäden führen kann. Die Sachverständige beziffert die notwendigen Fertigstellungs- und Modernisierungskosten pauschal auf 100.000 €, was bei der Gebotskalkulation dringend berücksichtigt werden muss. Für spekulative Investoren oder handwerklich versierte Eigennutzer bietet dieses Objekt ein interessantes Potenzial. Da im anstehenden Versteigerungstermin am 28. September 2026 die gesetzlichen Bietgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) nicht mehr gelten, ist ein Zuschlag deutlich unter dem Verkehrswert von 155.000 € möglich. Bei einem entsprechend niedrigen Einstandspreis lässt sich das erhebliche Fertigstellungsrisiko wirtschaftlich sinnvoll abfedern.