ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Großrudestedt, Thüringen

Das bewertete Wohngrundstück befindet sich in der Straße der Jugend 1 im ruhigen Ortsteil Kranichborn der Gemeinde Großrudestedt im Landkreis Sömmerda. Kranichborn hat ca. 220 Einwohner und bietet keine eigene Infrastruktur; Geschäfte, Schulen und Kitas sind im ca. 4 km entfernten Hauptort Großrudestedt zu finden. Die thüringische Landeshauptstadt Erfurt liegt ca. 19 km entfernt, die Autobahn A 71 ist in ca. 9 km erreichbar. Das unregelmäßig geschnittene, 221 m² große Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus, einem ostseitigen Anbau, einer Garage und einer Waschküche bebaut. Das Wohnhaus (Baujahr ca. 1910–1920, Anbau ca. 1970) verfügt über ca. 150 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd- und Dachgeschoss. Die Ausstattung ist sehr einfach bis mittelmäßig und weist einen erheblichen Instandhaltungsrückstau auf. Die Wärmeversorgung erfolgt primär über einen Kachelofen im Erdgeschoss mit Luftschächten ins Dachgeschoss; ein vollwertiges Heizungssystem fehlt. Zudem gibt es im Dachgeschoss keine sanitären Einrichtungen. Positiv hervorzuheben ist das Dach, dessen Eindeckung und Rinnen ca. 2016 saniert wurden. Dennoch erfüllt das Gebäude die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in keiner Weise, weshalb künftig hohe Investitionen in die Wärmedämmung nötig sein werden. Erhebliche Risiken ergeben sich aus den rechtlichen und baulichen Besonderheiten. Zum einen befindet sich die Kleinkläranlage für die Entwässerung auf dem südlichen Nachbargrundstück, ohne dass eine dingliche Sicherung im Grundbuch eingetragen ist. Zum anderen fehlt im Spitzboden die erforderliche Brandwand zum direkt angebauten südlichen Nachbargebäude. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte das Objekt nur von außen bewertet werden. Der Gutachter hat dafür im Sachwertverfahren einen Risikoabschlag von 15 % (12.000 €) auf den Verkehrswert vorgenommen, der final auf 68.000 € festgesetzt wurde. Für Investoren bietet das Objekt einen sehr günstigen Einstieg, erfordert jedoch eine hohe Sanierungskompetenz und finanzielle Reserven für unvorhergesehene Mängel im Innenbereich. Vor einem Gebot im Versteigerungstermin am 24. September 2026 sollte versucht werden, eine Einigung mit dem Nachbarn bezüglich der Kleinkläranlage zu erzielen. Ein Kauf empfiehlt sich nur mit einem deutlichen Abschlag auf den ohnehin niedrigen Verkehrswert, um die erheblichen Modernisierungsrisiken abzufedern.