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ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Amtsgericht Hamburg-BarmbekAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 18 Tagen

Do., 19.11.2026 · 09:30 Uhr

Verkehrswert

400.000 €

Wohnfläche

103,78 m²

Grundstück

180 m²

Baujahr

1966

Henseweg 21c, 22359 HamburgKarteGoogle Maps
Belegung: bewohnt
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1966 · bewohnt

Zur Versteigerung steht ein zweigeschossiges Mittelreihenhaus (Baujahr 1966) mit Vollkeller, Balkon und Garten in Hamburg-Bergstedt (Henseweg 21 c) nebst separater Einzelgarage auf einem Garagenhof (1/71 Miteigentumsanteil) sowie 1/8 Anteil an einem Müllboxengrundstück. Die Wohnfläche beträgt 103,78 m² auf einem 180 m² großen Grundstück. Das Objekt wird derzeit vom Eigentümer bewohnt und befindet sich in einem baualterstypisch unterdurchschnittlichen, stark modernisierungsbedürftigen Zustand. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 400.000,00 € (davon 384.844,00 € für das Wohnhausgrundstück, 15.000,00 € für die Garage und 156,00 € für den Müllplatzanteil). Der Versteigerungstermin ist auf den 19.11.2026 am Amtsgericht Hamburg-Barmbek terminiert.

57

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für handwerklich versierte Eigennutzer oder Projektentwickler, die ein bezahlbares Reihenhaus in gehobener Hamburger Stadtrandlage suchen und bereit sind, eine Kernsanierung durchzuführen. Vor Gebotsabgabe sollte das erforderliche Sanierungsbudget von mindestens 60.000 bis 110.000 € einkalkuliert sowie der Auszug bzw. die Räumung des Eigentümers berücksichtigt werden. Bei entsprechend kalkuliertem Sicherheitsabschlag bietet das Objekt bei aktuellem Marktwertniveau ein solides Wertsteigerungspotenzial nach Modernisierung.

Chancen

6

  • Solide massive Bauweise mit Vollkeller und separater Kelleraußentreppe zum Südgarten.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1966 errichtetes Mittelreihenhaus in Hamburg-Bergstedt, Henseweg 21 c, samt Vollkeller und zugehöriger Fertiggarage. Das 180 m² große Hauptgrundstück (Flurstück 1887) ist nach Süden ausgerichtet und über einen verkehrsberuhigten Wohnweg erschlossen. Ergänzt wird die Liegenschaft durch Miteigentumsanteile an einem Müllboxengrundstück (1/8 an Flur 1930) sowie an einem Garagenkomplex (1/71 an Flur 1707). Bergstedt bietet als östlicher Stadtteil des Bezirks Wandsbek ein grünes Wohnumfeld mit vorwiegender Ein- und Zweifamilienhausbebauung, wobei die Innenstadt über die U-Bahnstation Hoisbüttel oder Volksdorf gut erreichbar ist. Das zweigeschossige Gebäude verfügt laut sachverständigem Aufmaß über 103,78 m² Wohnfläche, verteilt auf Windfang, Diele, Küche, Gäste-WC und Wohnzimmer im Erdgeschoss sowie drei Zimmer, Flur, Bad und Südbalkon im Obergeschoss. Die Nutzfläche im Keller beläuft sich auf rund 50 m², der nicht ausgebaute Dachboden bietet weitere ca. 20 m² Abstellfläche. Der bauliche Zustand ist baualterstypisch unterdurchschnittlich: Die Raumausstattung sowie wesentliche Haustechnikelemente (zweiadrige Elektroinstallation, ältere Heizkörper, Leitungsnetze und Bäder) stammen weitgehend aus dem Baujahr und bedürfen einer grundlegenden Erneuerung. Der Sachverständige beziffert den wertermittlungssystematischen Minderwert wegen Baumängeln und Bauschäden auf 57.000 €. Rechtlich ist das Grundstück baulastenfrei. Im Grundbuch von Bergstedt Blatt 2654 ist in Abteilung II unter laufender Nummer 1 eine Vormerkung für ein befristetes Wiederkaufsrecht einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft aus dem Jahr 1971 eingetragen, dessen 10-jährige Frist bereits 1981 ablief und das als materiell erloschen gilt. Die Beheizung erfolgt zeitgemäß über Fernwärme. Aufgrund verweigerter Freigabe durch den derzeit selbst nutzenden Eigentümer enthält das Gutachten keine Innenraumfotografien; der Dachboden konnte zudem nicht betreten werden. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 400.000,00 € (davon 384.844,00 € für das Reihenhaus) stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit in den Hamburger Immobilienmarkt dar. Kaufinteressenten sollten neben den Erwerbskosten substanzielle Sanierungsaufwendungen sowie den Räumungsprozess gegen den Bewohner einplanen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Bewohnt
Besichtigung
Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Vollständiges und detailliertes Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2026 liegt vor. Innenbesichtigung fand statt, jedoch fehlen Innenfotos und der Dachboden blieb unbesichtigt.
  • Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen am 26.02.2026 erfolgt, Dachbodenbereich war jedoch nicht zugänglich.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

  • Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
  • Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
  • Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
  • Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis
Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot
Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben21 von 26
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
802 K 39/25
Amtsgericht
Hamburg-Barmbek
Bundesland
Hamburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
19.11.2026 · 09:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Bewohnt
Besichtigungsstatus
Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr
1966

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
400.000 €
Wohnfläche
103,78 m²
Nutzfläche
84,75 m²
Grundstücksfläche
180 m²
Anteilige Grundstücksfläche
180 m²
Bodenrichtwert
1.245 €/m²
Anteiliger Bodenwert
224.100 €180 m² × 1.245 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Henseweg
Hausnummer
21c
PLZ
22359
Ort
Hamburg
Stadtteil
Bergstedt
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 3.854 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 3.567 bis 7.800 Euro, typisch 4.951 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 3.436 bis 5.094 Euro, Median 4.203 Euro. 11 Vergleichsfälle zwischen 1.374 und 5.796 Euro pro Quadratmeter, 5 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt3.854 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 104 m² Wohnfläche · Baujahr 1966 · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Hamburg

4.951 €/m²typischer Wert

Spanne
3.567 – 7.800 €/m²
Dieses Objekt
-22 % unter dem typischen Wert
Quelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (Gutachterausschuss)
Stand
2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

4.203 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne
3.436 – 5.094 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-8 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Hamburg

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1966Gruppe 1963
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 104 m²Gruppe 143 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,50 – 15,50 €/m² im Monat, typisch 12,20 €/m² · Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Mietspiegel), 2025

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt (Wohldorf-Ohlstedt) — 5.796 €/m², Baujahr 1997, durchschnittlich, 282 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Künnekestraße, MeiendorfEinfamilienhaus1962127 m²renovierungsbedürftig / einfach175.000 €1.374 €28.08.20264,5 km
Pillauer Straße, HinschenfeldeEinfamilienhaus1960159 m²sanierungsbedürftig390.000 €2.459 €09.10.20269,0 km
Legienstraße, SchiffbekEinfamilienhaus1957118 m²renovierungsbedürftig / einfach354.600 €3.005 €20.08.202614,0 km
Steenbargkoppel, DuvenstedtEinfamilienhaus1965174 m²unbewertet622.000 €3.579 €14.01.20274,5 km
Am Jenfelder Bach, JenfeldEinfamilienhaus1963168 m²renovierungsbedürftig / einfach704.000 €4.202 €27.11.202612,0 km
Am Jenfelder Bach, JenfeldEinfamilienhaus1963168 m²sanierungsbedürftig704.000 €4.203 €27.11.202612,0 km
Steinwegel, SaselEinfamilienhaus—200 m²unbewertet925.000 €4.625 €17.09.2026unbekannt
Wrietkamp, LangenhornEinfamilienhaus193590 m²abrissreif460.000 €5.094 €08.12.202610,0 km
Wrietkamp, LangenhornEinfamilienhaus193590 m²unbewertet460.000 €5.094 €08.12.202610,0 km
Rehmbrook, PoppenbüttelEinfamilienhaus2006112 m²gepflegt620.000 €5.533 €29.10.20264,5 km
Bredenbekstraße, Wohldorf-OhlstedtEinfamilienhaus1997282 m²durchschnittlich1.635.000 €5.796 €12.11.20262,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 27
Bodenrichtwert
1.245 €/m²
aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche
180 m²
Anteiliger Bodenwert
224.100 €
Verkehrswert
400.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
1,78
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
175.900 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 27 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert224.100 €
Gebäude / Wohnung175.900 €
Verkehrswert400.000 €
Zone
Henseweg 11ca, Bergstedt (Baublock 524027)
Rechenweg
Flächenanteil
180 m² Gesamtgrundstück = 180 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
180 m² × 1.245 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden
2.222 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
2.222 €/m² / 1.245 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
400.000 € − 224.100 € = 175.900 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Hamburg.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 16.09.2026, 23:05

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