ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Bei der Liegenschaft Steenbargkoppel 36 in 22397 Hamburg handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus in begehrter und ruhiger Lage des Stadtteils Duvenstedt im Bezirk Wandsbek. Das Grundstück umfasst 1.000 m² Hoffläche und Gartenland und liegt in einer tempoberuhigten Anliegerstraße, die von lockerer Einfamilienhausbebauung und hohem Grünanteil geprägt ist. Die Wohnfläche beträgt ca. 174 m² (173,79 m² laut Flächenberechnung), verteilt auf den teilunterkellerten Altbau aus dem Ursprungsbaujahr 1965 und einen 2017 fertiggestellten, nicht unterkellerten rückwärtigen Anbau. Im Kellergeschoss des Altbaus ist eine Tiefgarage integriert. Der bauliche Zustand des Gebäudes präsentiert sich von außen sowie im Bereich der Gartenanlagen und Zuwegungen gepflegt und zeitgemäß. Im Jahr 2017 erfolgte neben dem Anbau eine Neueindeckung des Dachs inklusive Dämmung der obersten Geschossdecke sowie die Neuanlage der Terrasse. Allerdings konnte die Sachverständige das Gebäudeinnere mangels Zutritts beim Ortstermin am 27.03.2026 nicht in Augenschein nehmen. Daher wird davon ausgegangen, dass wesentliche Haustechnikelemente wie die Ölheizung sowie Teile der Leitungsstränge und Sanitärausstattungen noch aus dem Errichtungsjahr stammen und kurzfristig zu erneuern sind. Zudem lag zum Stichtag kein Energieausweis vor. In Abteilung II des Grundbuchs sind historische Rechte eingetragen, darunter eine Reallast zur anteiligen Kostenbeteiligung (1/11) an einem Nachbarbrunnen sowie Leitungsrechte zugunsten der Nachbargrundstücke, welche die Nutzbarkeit jedoch kaum einschränken. Schwerer wiegt die nach dem Hamburgischen Abwassergesetz vorgeschriebene Dichtheitsprüfung der Abwasserleitungen, deren Nachweis fehlt und für deren Instandsetzung vorsorglich ca. 20.000 € anzusetzen sind. Die Grundflächenzahl beträgt überschlägig 0,30 und überschreitet das Maß von 0,20 des Baustufenplans Duvenstedt, was jedoch im Rahmen der Baugenehmigung 2017 behördlich bewilligt worden sein dürfte. Unter Berücksichtigung aller Merkmale leitete die Gutachterin den Verkehrswert aus dem Vergleichswertverfahren (Gebäudefaktormethode) ab. Ausgehend von einem vorläufigen Vergleichswert in Höhe von 776.950,96 € wurde wegen der fehlenden Innenbesichtigung und der unklaren Sanierungslage ein Risikoabschlag von 20 % (-155.390,19 €) vorgenommen, woraus der marktgerechte Verkehrswert von 622.000 € resultiert. Das Objekt bietet eine seltene Gelegenheit in beliebter Hamburger Randlage, erfordert jedoch eine konservative Bietstrategie mit entsprechenden Sicherheitsabschlägen.