Zum Inhalt springen
Registrieren

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Amtsgericht Hamburg-BarmbekAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 104 Tagen

Do., 04.02.2027 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

640.000 €

Wohnfläche

115,32 m²

Grundstück

890 m²

Baujahr

1973

Wickenweg 32, 22395 HamburgKarteGoogle Maps
Belegung: vermietetZustand: Stark sanierungsbedürftig
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1973 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein im Jahr ca. 1973 erbautes, freistehendes und voll unterkellertes Einfamilienhaus in Hamburg-Sasel (Wickenweg 32) mit rund 115,32 m² Wohnfläche auf einem 890 m² großen Grundstück. Das eingeschossige Gebäude mit Flachdach verfügt über eine angebaute Massivgarage und ein Gewächshaus. Das Objekt wird derzeit durch den Antragsgegner eigengenutzt und weist einen erheblichen Unterhaltungsstau sowie Modernisierungsbedarf auf (unter anderem Feuchtigkeit im Kellerbereich und Risse im Außenmauerwerk). Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 640.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 29.04.2026, wobei der beitragsfreie Bodenwert allein mit 618.000,00 € beziffert wird. Die Versteigerung erfolgt im Rahmen einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft am 04.02.2027 vor dem Amtsgericht Hamburg-Barmbek.

5

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet aufgrund der beliebten Wohnlage in Hamburg-Sasel und des 890 m² großen Grundstücks mit einem Bodenwert von 618.000,00 € eine solide Substanzbasis, eignet sich jedoch vorrangig für versierte Investoren oder Eigennutzer mit ausreichendem Modernisierungsbudget. Bei der Gebotskalkulation müssen neben dem Sanierungsaufwand für Feuchtigkeits- und Rissbeseitigung sowie energetische Ertüchtigung auch der Aufwand für eine Räumung des eigengenutzten Objekts berücksichtigt werden. Interessenten sollten vorab die Versteigerungsbedingungen und das vollständige Gutachten einsehen.

Chancen

7

  • Attraktive Wohnlage im gefragten Hamburger Stadtteil Sasel mit gewachsener Einfamilienhausstruktur und guter Infrastruktur

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 6 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Wickenweg 32 im nachgefragten Hamburger Stadtteil Sasel (Bezirk Wandsbek). Es handelt sich um ein ca. 1973 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes und unterkellertes Einfamilienhaus mit Flachdach auf einem 890 m² großen, ebenen Grundstück (Flurstück 248). Die Wohnfläche im Erdgeschoss beträgt ca. 115,32 m² und umfasst drei Zimmer, Küche, Vollbad, Gäste-WC, Flur und Windfang. Das Untergeschoss ist voll unterkellert und bietet neben Lager- und Technikräumen eine Kelleraußentreppe sowie ein zweites Duschbad. Ergänzt wird die Liegenschaft durch eine massiv gemauerte Einzelgarage mit elektrischem Torantrieb und ein Gewächshaus. Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen als normal bei erheblichem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf eingestuft. Energetisch ist das Haus baujahrestypisch ungedämmt; die Fenster besitzen teilweise ältere Doppelverglasungen, die Gas-Zentralheizung stammt aus ca. 1994 und Warmwasser wird über Durchlauferhitzer bereitet. Konkret dokumentiert sind Feuchtigkeitsschäden an der Innentreppe und Sohle im Keller, temporär stehendes Wasser im Kelleraußenniedergang sowie Rissbildungen an der Fassade, die auf Setzungen oder Bauteilspannungen zurückgeführt werden. Im Gutachten wurden hierfür pauschal 3.000,00 € an Wertminderung für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angesetzt. Rechtlich bestehen im Grundbuch in Abteilung II keine wertmindernden Lasten oder Beschränkungen abgesehen vom Versteigerungsvermerk. Auch das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Es handelt sich um ein Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Das Objekt wird aktuell durch den Antragsgegner bewohnt, sodass eine einvernehmliche Übergabe oder ein Räumungsverfahren nach Zuschlag einkalkuliert werden muss. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 29.04.2026 auf 640.000,00 € festgesetzt, abgeleitet aus einem gewichteten Mittel von Vergleichswert (626.000,00 €), Ertragswert (636.000,00 €) und Sachwert (649.000,00 €). Mit einem beitragsfreien Bodenwert von 618.000,00 € entfällt der überwiegende Teil des Gesamtwerts auf das Grundstück. Ein Erwerb kommt für Eigennutzer und Bauträger in Betracht, sofern erhebliche Sanierungs- und Modernisierungskosten sowie das Räumungsrisiko in die Bietstrategie einfließen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Vollständige Datengrundlage mit aktuellem Verkehrswertgutachten aus August 2026 und gerichtlicher Terminsbekanntmachung; ausführliche Innenbesichtigung lag vor.
  • Umfassende Innen- und Außenbesichtigung durch Sachverständigen; Grundstücks- und Fassadenansicht witterungs-/bewuchsbedingt teilweise eingeschränkt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben20 von 26
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
802 K 42/25
Amtsgericht
Hamburg-Barmbek
Bundesland
Hamburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
04.02.2027 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Innen + außen
Baujahr
1973

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
640.000 €
Wohnfläche
115,32 m²
Grundstücksfläche
890 m²
Anteilige Grundstücksfläche
890 m²
Bodenrichtwert
746 €/m²
Anteiliger Bodenwert
663.993 €890 m² × 746 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Wickenweg
Hausnummer
32
PLZ
22395
Ort
Hamburg
Stadtteil
Sasel
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 5.550 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 3.567 bis 7.800 Euro, typisch 4.951 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 3.436 bis 5.094 Euro, Median 4.203 Euro. 12 Vergleichsfälle zwischen 1.374 und 5.796 Euro pro Quadratmeter, 6 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt5.550 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 115 m² Wohnfläche · Baujahr 1973 · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Hamburg

4.951 €/m²typischer Wert

Spanne
3.567 – 7.800 €/m²
Dieses Objekt
+12 % über dem typischen Wert
Quelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg (Gutachterausschuss)
Stand
2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

4.203 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne
3.436 – 5.094 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+32 % über dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Hamburg

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1973Gruppe 1963
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 115 m²Gruppe 143 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,50 – 15,50 €/m² im Monat, typisch 12,20 €/m² · Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Mietspiegel), 2025

Alle 12 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Poppenbüttel) — 5.533 €/m², Baujahr 2006, gepflegt, 112 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Künnekestraße, MeiendorfEinfamilienhaus1962127 m²renovierungsbedürftig / einfach175.000 €1.374 €28.08.20266,0 km
Pillauer Straße, HinschenfeldeEinfamilienhaus1960159 m²sanierungsbedürftig390.000 €2.459 €09.10.20268,0 km
Legienstraße, SchiffbekEinfamilienhaus1957118 m²renovierungsbedürftig / einfach354.600 €3.005 €20.08.202612,0 km
Steenbargkoppel, DuvenstedtEinfamilienhaus1965174 m²unbewertet622.000 €3.579 €14.01.20274,5 km
Henseweg, BergstedtEinfamilienhaus1966104 m²sanierungsbedürftig400.000 €3.854 €19.11.20262,5 km
Am Jenfelder Bach, JenfeldEinfamilienhaus1963168 m²renovierungsbedürftig / einfach704.000 €4.202 €27.11.202611,0 km
Am Jenfelder Bach, JenfeldEinfamilienhaus1963168 m²sanierungsbedürftig704.000 €4.203 €27.11.202611,0 km
Steinwegel, SaselEinfamilienhaus—200 m²unbewertet925.000 €4.625 €17.09.2026unbekannt
Wrietkamp, LangenhornEinfamilienhaus193590 m²abrissreif460.000 €5.094 €08.12.20267,0 km
Wrietkamp, LangenhornEinfamilienhaus193590 m²unbewertet460.000 €5.094 €08.12.20267,0 km
Rehmbrook, PoppenbüttelEinfamilienhaus2006112 m²gepflegt620.000 €5.533 €29.10.20261,5 km
Bredenbekstraße, Wohldorf-OhlstedtEinfamilienhaus1997282 m²durchschnittlich1.635.000 €5.796 €12.11.20263,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 25
Bodenrichtwert
746 €/m²
aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche
890 m²
Anteiliger Bodenwert
663.993 €
Verkehrswert
640.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
0,96
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
-23.993 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 25 · Stichtag 01.01.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.
Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert663.993 €
Verkehrswert640.000 €
Rechenweg
Flächenanteil
890 m² Gesamtgrundstück = 890 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
890 m² × 746 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden
719 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
719 €/m² / 746 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
640.000 € − 663.993 € = -23.993 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Hamburg.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 12.10.2026, 23:04

MerkenKalenderKosten