ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, vollunterkellertes Einfamilienhaus im beliebten Hamburger Stadtteil Niendorf (Bezirk Eimsbüttel). Das im Jahr 2005 im sogenannten Toskana-Stil mit Holzverkleidung im Dachgeschoss massiv errichtete Gebäude befindet sich in zweiter Reihe südlich des Sethwegs. Das Grundstück umfasst 619 m², ist südwestlich ausgerichtet und grenzt westlich an eine öffentliche Grünanlage. Die verkehrliche und leitungsgebundene Erschließung erfolgt über das vorgelagerte Flurstück und ist sowohl durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch als auch durch eine Baulast abgesichert. Die infrastrukturelle Anbindung ist mit U-Bahn-Stationen (U2) in fußläufiger Entfernung (ca. 500 m) und nahegelegenen Einkaufsmöglichkeiten am Niendorfer Markt sehr gut, wenngleich durch die Nähe zum Hamburger Flughafen (ca. 3,2 km) erhöhte Lärmimmissionen bestehen. Das Wohnhaus bietet eine Gesamtwohnfläche von rund 140,40 m², verteilt auf das Erdgeschoss (großzügiger Wohnbereich mit 35 m², Küche, Diele und Gäste-WC) sowie das Dachgeschoss mit Vollbad, Schlafzimmer samt Bangkirai-Balkon, zwei Kinderzimmern und einem Arbeitszimmer. Der Vollkeller umfasst drei große Räume mit integriertem Warmwasserbereiter. Die Ausstattung entspricht im Wesentlichen dem Standard des Baujahrs 2005 mit Gas-Brennwerttherme und Kunststoff-Isolierglasfenstern. Die Außenanlagen bieten eine Bangkirai-Terrasse, einen eingezäunten Gartenbereich sowie zwei befestigte PKW-Stellplätze auf dem Grundstück. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als weitgehend baualtersgemäß eingestuft, weist jedoch spezifischen Reparatur- und Modernisierungsbedarf auf. Auffälligster Mangel ist ein deutlicher Feuchtigkeitsschaden am Schornsteinzug im Dachgeschoss, dessen Ursache noch ermittelt und behoben werden muss. Zudem ist die vorhandene Einbauküche abgängig, Teile der Fußböden im Dach- und Kellergeschoss sind provisorisch mit OSB-Platten belegt, und die Elektroinstallation mit lediglich zwölf Sicherungen gilt als unterdimensioniert. Im Rahmen der Wertermittlung setzte die Gutachterin für den Feuchtigkeitsschaden einen gesonderten Abschlag von 5.000 € an; die übrigen Mängel wurden dem allgemeinen Reparaturstau der Vergleichsobjekte zugeordnet. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 04.05.2026 auf 893.000 € festgesetzt. Dies entspricht einem relativen Wert von ca. 6.360 €/m² Wohnfläche, ermittelt im indirekten Vergleichswertverfahren des Gutachterausschusses Hamburg. Das Verfahren wird zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt. Da die Liegenschaft zum Ortstermin von einem der Miteigentümer bewohnt wurde, sollten Erwerber mögliche Verzögerungen bei der Besitzübergabe einkalkulieren. Unter Berücksichtigung notwendiger Instandsetzungsinvestitionen eignet sich die Immobilie insbesondere für solvente Selbstnutzer mit handwerklichem Geschick oder Renovierungserfahrung.