ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hamm, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Delpstraße 24 in 59069 Hamm-Westtünnen umfasst ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit ca. 151 qm Wohnfläche sowie eine massive Einzelgarage auf einem großzügigen, 1.249 qm großen Grundstück. Die Mikrolage wird laut Gutachten (S. 61) als mittlere Wohnlage bewertet, die durch ein ruhiges Wohnumfeld mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bebauung geprägt ist. Die Verkehrsanbindung an das Zentrum von Hamm sowie an die Autobahnen A1 und A2 ist als gut einzustufen. Zustand und Ausstattung: Das 1958 errichtete Gebäude befindet sich von außen in einem dem Alter entsprechenden, normal gepflegten Zustand ohne offensichtlich sichtbare Baumängel oder Instandhaltungsrückstände (Gutachten S. 51). Die Außenwände sind massiv gemauert und mit einer robusten Klinkerfassade versehen. Da der Gutachter jedoch keinen Zutritt zu den Innenräumen erhielt, beruht die Bewertung der inneren Ausstattung auf bloßen Unterstellungen. Technisch ist das Objekt modernisierungsbedürftig; die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 1994 (Gutachten S. 42). Insgesamt wird das Gebäude als 'nicht modernisiert' klassifiziert. Rechte, Lasten und Risiken: Das größte Risiko für Bietinteressenten liegt im fehlenden Zugang zum Haus, weshalb ein vorsorglicher Sicherheitsabschlag von 22.000 Euro vom Sachwert abgezogen wurde. Zudem belasten ausstehende Erschließungsbeiträge das Objekt mit einem massiven pauschalen Abzug von 62.000 Euro (ca. 20 % des Bodenwerts). Ein weiteres Risiko stellt die Einstufung als Kampfmittelverdachtsfläche aufgrund historischer Bombardierungen dar, was zukünftige Erdarbeiten beeinflussen kann (Gutachten S. 22). Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 351.000 Euro bietet das Objekt vor allem aufgrund seines hohen Grundstückswerts ein interessantes Potenzial für wertorientierte Investoren. Unter Berücksichtigung der ausstehenden Erschließungsbeiträge und der notwendigen Modernisierungsaufwendungen für Heizung und energetische Sanierung sollten Bieter jedoch ein defensives Gebot abgeben, um das Risiko verdeckter Mängel im Innenraum adäquat abzufedern.