TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Hanau, Hessen

Das Amtsgericht Hanau versteigert eine Doppelhaushälfte mit Garage in der Schwarzwaldstr. 18, 63454 Hanau-Mittelbuchen, zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 430.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Sachwertverfahrens, wobei der Bodenwert mittels Vergleichswertverfahren ermittelt und an die objektspezifischen Merkmale angepasst wurde. Ein Sachwertfaktor von 1,30 wurde zur Marktanpassung angewendet. Das Objekt, Baujahr ca. 1976, verfügt über eine Wohnfläche von 89,79 m² und steht auf einem 435 m² großen Grundstück. Die Lage in Hanau-Mittelbuchen wird als reines Wohngebiet mit guter Qualität beschrieben. Das Objekt ist eigengenutzt, wobei Mobiliar und Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, es jedoch zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht bewohnt war. Die Wohnfläche berücksichtigt die nachträglich ausgebauten Wohnräume im Untergeschoss nicht vollständig. Der allgemeine Zustand des Gebäudes wird als bauzeitgemäß und befriedigend eingestuft. Es besteht jedoch Modernisierungsbedarf in Teilbereichen wie Bädern, WC, Raumoberflächen und Leitungssystemen. Die Außen- und Gartenanlage ist ungepflegt. Positive Aspekte sind bereits erfolgte Modernisierungen wie Dachsanierung (ca. 1995), Fenster- und Haustürerneuerung (ca. 2000) sowie die Erneuerung des Brenners der Öl-Zentralheizung (ca. 2017). Ein Energieausweis liegt nicht vor, was bei Zwangsversteigerungen jedoch nicht vorgeschrieben ist. Der Gutachter hatte nur teilweisen Innenzugang, da einige Räume im Untergeschoss mit Möbeln und Gerümpel zugestellt und nur sehr eingeschränkt einsehbar waren. Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Elektro, Sanitär, Brandschutz) sowie statische Untersuchungen, Schadstoff- und Schädlingsuntersuchungen wurden nicht durchgeführt. Die Wertermittlung basiert auf der Annahme der materiellen Legalität der baulichen Anlagen und eines erschließungsbeitragsfreien Grundstückszustands. Es wird unterstellt, dass keine besonderen Boden- oder Baugrundverhältnisse sowie Kontaminationen vorliegen, obwohl die Altlastenerfassung nicht flächendeckend ist. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis der Stadt Hanau keine vermerkt. Vor einer Gebotsabgabe ist eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Innenzustands des Untergeschosses, eine genaue Ermittlung des Modernisierungs- und Räumungsbedarfs sowie eine Einschätzung der Energieeffizienz des Gebäudes dringend anzuraten. Die geschätzten Kosten für die Räumung des Untergeschosses belaufen sich auf ca. 2.500 EUR.