Zum Inhalt springen
Registrieren

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Heilbronn, Baden-Württemberg

Amtsgericht HeilbronnAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 43 Tagen

Di., 08.12.2026 · 13:00 Uhr

Verkehrswert

473.500 €

Wohnfläche

135 m²

Grundstück

237 m²

Baujahr

1927

Mühlstraße 45, 74080 HeilbronnKarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1927 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, massives Einfamilienhaus mit ca. 135 m² Wohnfläche auf einem 237 m² großen Hanggrundstück in Heilbronn, Stadtteil Alt-Böckingen. Das um 1927 errichtete Gebäude verfügt über Untergeschoss/Hanggeschoss, zwei Wohngeschosse und ein nicht ausgebautes Walmdach. Im Jahr 2012 erfolgte eine umfangreiche Modernisierung inklusive Vollwärmeschutz, Dreifachverglasung und Erneuerung der Leitungssysteme. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 473.500,00 €, wovon 1.500,00 € auf die Einbauküche als Zubehör entfallen. Wesentlicher Nachteil der Immobilie ist das Fehlen einer direkten Pkw-Zufahrt zum Grundstück, da dieses am Ende einer Stichstraße unmittelbar an einen Staffelweg grenzt.

69

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich für handwerklich versierte Eigennutzer oder Paare eignen, sofern die dauerhafte Einschränkung einer fehlenden Pkw-Zufahrt und der Hang-/Staffelwegzugang akzeptiert werden. Positiv hervorzuheben ist der substanzielle Modernisierungsstand von 2012 mit Vollwärmeschutz, 3-fach-Verglasung und Glasfaseranschluss. Demgegenüber wiegt die Lage an einer Fußgängertreppe ohne eigene Stellplätze schwer auf die spätere Wiederverkäuflichkeit und Vermietbarkeit. Interessenten sollten die Parksituation im Umfeld vor Ort genau prüfen und die Andienungsschwierigkeiten in ihr Gebot einkalkulieren.

Chancen

6

Risiken

5

  • Leichte Hanglage erfordert Treppennutzung und erschwert Transport sowie barrierefreien Zugang.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Mühlstraße 45 befindet sich im Stadtteil Alt-Böckingen der Stadt Heilbronn. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise auf einem 237 m² großen, leicht hängigen Grundstück (Flurstück 3435/5). Das Wohnhaus wurde ca. 1927 erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 135 m², verteilt auf zwei Wohngeschosse sowie das hanglagige Untergeschoss. Das Walmdach ist über eine Treppe zugänglich, jedoch nicht ausgebaut. Das Grundstück liegt am Ende einer Stichstraße und grenzt an eine öffentliche Treppenanlage (Staffelweg), wodurch eine direkte Pkw-Zufahrt zum Grundstück dauerhaft ausgeschlossen ist. Das Gebäude präsentiert sich nach den Feststellungen des Sachverständigen in einem im Wesentlichen gehobenen Ausstattungsstandard. Im Jahr 2012 wurde eine umfangreiche Modernisierung durchgeführt, bei der unter anderem Vollwärmeschutz angebracht, Dreifachverglasungen eingebaut und die Leitungssysteme erneuert wurden. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung mit Brennwertkessel aus dem Herstellungsjahr 2008. Auf dem Grundstück liegt bereits ein moderner Glasfaseranschluss, zudem ist die Mühlstraße mit einer Gasleitung erschlossen. Zum Zubehör gehört eine Einbauküche aus dem Jahr 2012 in mittlerem, gepflegtem Standard mit einem ausgewiesenen Zeitwert von 1.500,00 €. Rechtlich und verfahrensmäßig ist der Versteigerungsvermerk seit dem 20.03.2026 im Grundbuch von Böckingen (Blatt 9657) eingetragen. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 473.500,00 € (davon 472.000,00 € für die Immobilie und 1.500,00 € für das Zubehör). Das wesentliche Risiko der Liegenschaft liegt in der infrastrukturellen Erschließung: Aufgrund der Hang- und Treppenlage gibt es weder Stellplätze noch Wendemöglichkeiten am Haus. Dies wirkt sich dauerhaft auf Komfort, Transportlogistik und Zielgruppenkreis aus. Zusammenfassend stellt das Objekt eine interessante Erwerbsmöglichkeit in gewachsener Stadtteillage dar, bei der größere Sanierungsmaßnahmen an Gebäudehülle und Leitungen bereits vorgezogen wurden. Eine Gebotsabgabe sollte jedoch mit angemessenem Sicherheitsabschlag für die fehlende Erschließung für Kraftfahrzeuge erfolgen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Das Gutachten liegt als 13-seitiger Auszug ('Exposé') mit Deckblatt, Plänen und Fototeil vor; die Bekanntmachung liegt vollständig vor.
  • Außenfotos und Beschreibung der Modernisierungen liegen vor; detaillierte Innenraumbeschreibungen fehlen im vorliegenden Auszug.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben17 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
4 K 52-26
Amtsgericht
Heilbronn
Bundesland
Baden-Württemberg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
08.12.2026 · 13:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
1927

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
473.500 €
Wohnfläche
135 m²
Grundstücksfläche
237 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Mühlstraße
Hausnummer
45
PLZ
74080
Ort
Heilbronn
Stadtteil
Böckingen
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 3.507 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 2.020 bis 3.696 Euro, Median 2.531 Euro. 31 Vergleichsfälle zwischen 1.296 und 4.361 Euro pro Quadratmeter, 10 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 135 m² Wohnfläche · Baujahr 1927 · Zustand durchschnittlich

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.531 €/m²Median · 32 Fälle

Spanne
2.020 – 3.696 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+39 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 45 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1927 gegenüber typisch 1970).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Bundesland
Grundlage
32 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 18 der 32 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1927Gruppe 1970
Zustand
hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 135 m²Gruppe 142 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,84 – 10,24 €/m² im Monat, typisch 8,50 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

31 von 32 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 4,5 km entfernt (Großgartach) — 4.361 €/m², Baujahr 2006, 133 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Zur Vorstatt, WißgoldingenEinfamilienhaus1890189 m²sanierungsbedürftig245.000 €1.296 €21.10.2026unbekannt
Aschhäuser Straße, WinzenhofenEinfamilienhaus1931114 m²sanierungsbedürftig156.000 €1.368 €09.10.202635,0 km
Bahnhofstraße, WillstättEinfamilienhaus—140 m²unbewertet210.000 €1.500 €10.06.2026unbekannt
Siedlungsweg, Schwäbisch GmündEinfamilienhaus1929146 m²sanierungsbedürftig250.000 €1.712 €14.12.2026unbekannt
Bissinger Straße, Bietigheim-BissingenEinfamilienhaus190181 m²sanierungsbedürftig157.000 €1.938 €28.09.2026unbekannt
Hauptstraße, WaldwimmersbachEinfamilienhaus1999177 m²gepflegt350.000 €1.977 €03.11.202635,0 km
Karlsvorstadt, ÖhringenEinfamilienhaus1800318 m²sanierungsbedürftig635.000 €1.995 €13.11.202625,0 km
Hauptstraße, KappelEinfamilienhaus—125 m²unbewertet250.000 €2.000 €08.05.2026unbekannt
Mittlerer Vogelsandweg, AllmannsweierEinfamilienhaus1965188 m²unbewertet381.000 €2.027 €21.08.2026unbekannt
Dorfstraße, RheinauEinfamilienhaus, Garage—176 m²unbewertet375.000 €2.131 €05.08.2026unbekannt
Hebelstraße, GundelsheimEinfamilienhaus1992378 m²durchschnittlich820.000 €2.169 €10.12.202616,0 km
Utzenbergblick, LauterburgEinfamilienhaus2008292 m²gepflegt641.000 €2.195 €08.10.2026unbekannt
Hauserswiesen-Ring, GeisingenEinfamilienhaus—120 m²unbewertet266.900 €2.224 €02.06.2026unbekannt
Kirchweg, MulfingenEinfamilienhaus1957163 m²renovierungsbedürftig / einfach370.000 €2.270 €02.10.2026unbekannt
Weidenweg, NeuriedEinfamilienhaus—129 m²unbewertet320.000 €2.481 €08.05.2026unbekannt
Ohrnberger Straße, FriedrichshallEinfamilienhaus1978127 m²durchschnittlich316.000 €2.488 €10.11.202611,0 km
Glashüttenweg, NassachEinfamilienhaus1963159 m²renovierungsbedürftig / einfach410.000 €2.574 €23.09.2026unbekannt
Schafäckerstraße, BühlerzellEinfamilienhaus2000132 m²renovierungsbedürftig / einfach355.000 €2.689 €18.12.2026unbekannt
Mozartstraße, RechberghausenEinfamilienhaus1950144 m²renovierungsbedürftig / einfach405.000 €2.813 €10.12.2026unbekannt
Schwarzwaldstraße, OberjettingenEinfamilienhaus1985218 m²unbewertet660.000 €3.028 €05.11.2026unbekannt
Landhausstraße, Bad FriedrichshallEinfamilienhaus1970113 m²sanierungsbedürftig365.000 €3.217 €27.10.202611,0 km
Boschstraße, WeinsbergEinfamilienhaus1972178 m²sanierungsbedürftig605.000 €3.398 €03.11.20268,0 km
Untere Kelterstraße, TammEinfamilienhaus190375 m²renovierungsbedürftig / einfach277.000 €3.693 €18.01.202725,0 km
Riedstraße, SulzReihenhaus—103 m²unbewertet380.000 €3.704 €03.07.2026unbekannt
Schulstraße, KetschEinfamilienhaus—179 m²unbewertet686.000 €3.832 €24.06.2026unbekannt
Hintere Hofstraße, EnsingenEinfamilienhaus1996143 m²renovierungsbedürftig / einfach595.000 €4.161 €23.11.202625,0 km
Große Bettna, Blitzenreute/StaigEinfamilienhaus2006129 m²unbewertet544.000 €4.217 €27.08.2026unbekannt
Stauferweg, AulendorfZweifamilienhaus2013201 m²unbewertet849.705 €4.224 €20.08.2026unbekannt
Zur Au, SulzEinfamilienhaus—90 m²unbewertet385.000 €4.278 €26.06.2026unbekannt
St.-Leonhard-Straße, Bad WurzachEinfamilienhaus—118 m²unbewertet508.000 €4.288 €03.06.2026unbekannt
Käthe-Kollwitz-Straße, GroßgartachEinfamilienhaus2006133 m²unbewertet580.000 €4.361 €10.11.20264,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Heilbronn, Stadtkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 24.10.2026, 22:42

MerkenKalenderKosten