ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Herborn, Hessen

Das Bewertungsobjekt liegt in landschaftlich ansprechender Ortsrandlage von Herborn-Herbornseelbach am Annelise-Deusing-Weg 4. Das 718 m² große Hanggrundstück ist mit einem ca. 1970 errichteten, freistehenden und unterkellerten Wohnhaus sowie einer Garage bebaut. Die Infrastruktur vor Ort ist gut; Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar, während die Bundesstraße B 255 in ca. 1 km Entfernung eine schnelle überörtliche Anbindung gewährleistet (Gutachten S. 6). Das Gebäude mit einer potenziellen Wohnfläche von ca. 355 m² befindet sich in einem baulich unzureichenden und unbewohnbaren Zustand (Gutachten S. 8). Ein begonnenes Vorhaben zur Kernsanierung und zum Umbau in ein Dreifamilienhaus wurde abgebrochen. Das Gebäude ist weitestgehend entkernt und präsentiert sich in einem rohbauähnlichen Zustand ohne Heizleitungen, Sanitärausstattung oder funktionsfähige Elektroinstallationen (Gutachten S. 10, 11). Zudem liegen Bauschäden wie ein schadhafter, offener Dachrand, Feuchtigkeitsschäden in der Garage sowie teilweise nicht fachgerecht ausgeführte Vorarbeiten vor (Gutachten S. 11, 12). Rechtlich ist das Grundstück laut Grundbuchauszug frei von wertmindernden Belastungen in Abteilung II bis auf den verfahrensgegenständlichen Zwangsversteigerungsvermerk (Gutachten S. 7). Es besteht kein Denkmalschutz, und das Grundstück ist beitragsfrei bezüglich der Erschließungsbeiträge (Gutachten S. 8). Aufgrund des unfertigen Zustands ist kein Energieausweis verfügbar. Die Kosten für die vollständige Fertigstellung und Mängelbeseitigung werden im Gutachten auf rund 396.800 € beziffert (Gutachten S. 21). Fazit für Investoren: Das Objekt bietet durch die bereits erfolgte Entkernung und die vorbereitete Aufteilung in drei Wohneinheiten ein interessantes Entwicklungspotenzial im Segment der Mietrendite-Objekte. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 109.000 € reflektiert die massiven Sanierungsaufwendungen bereits konservativ. Investoren müssen jedoch eine solide Liquiditätsreserve für die anstehenden Bauarbeiten von ca. 400.000 € mitbringen. Bei erfolgreicher Umsetzung lässt sich hier ein rentables Mehrfamilienhaus realisieren.