ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Herten, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt, ein freistehendes Einfamilienhaus in Herten, wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 432.000 € festgesetzt, basierend auf einem Sachwertverfahren. Dieser Wert setzt sich aus 426.300 € für das bebaute Grundstück (Flurstück 197) und 5.700 € für einen 1/2 Miteigentumsanteil an einer Wegefläche (Flurstück 203) zusammen. Der Verkehrswert wurde ohne Berücksichtigung der Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs ermittelt. Das Objekt ist eigengenutzt, Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Die Wohnfläche beträgt ca. 161 m². Eine Nutz- oder Gewerbefläche ist nicht ausgewiesen. Die Grundstücksgröße beläuft sich auf 785 m². Es sind keine Mieteinnahmen oder Marktmieten aus den Unterlagen ableitbar, sodass keine Renditeberechnung möglich ist. Das Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1974 (fiktives Baujahr 1976) befindet sich in einem uneinheitlichen, teils modernisierten, aber auch instandsetzungsbedürftigen Zustand. Es bestehen deutliche Gebrauchsspuren, provisorische Reparaturen, Feuchtigkeit im Kellerbereich und ein allgemeiner Unterhaltungsstau, insbesondere am Balkongeländer und Gartenhaus. Wesentliche Modernisierungen (Heizung auf Fernwärme, Teilaustausch Fenster, Bäder/Küche) wurden 2013/14 vorgenommen, sind aber teilweise nicht abgeschlossen oder bereits wieder abgenutzt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es gibt Hinweise auf baualterstypische Wärmebrücken sowie nicht mehr zulässige Absperrventile im Keller. Der Sachverständige konnte das Objekt am 02.12.2024 besichtigen. Der Zugang zu den Innenräumen war jedoch eingeschränkt, da diese befüllt und zugestellt waren. Das Gartenhaus war nicht von innen zugänglich, und die Elektro-Unterverteilung konnte nicht vollständig besichtigt werden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen, der Baugrund und mögliche Schadstoffe wurden nicht geprüft. Die Beschreibung basiert auf augenscheinlichen Feststellungen und Unterlagen. Im Grundbuch Blatt 10619 sind mehrere Grunddienstbarkeiten (Rückauflassungsvormerkung, Bergwerkseinwirkungen, Wege- und Leitungsrechte) eingetragen, die zwar teilweise erloschen sind oder keinen direkten Werteinfluss haben, aber geringe Restrisiken und Löschungskosten verursachen können. Ein wesentliches Risiko stellen ungenehmigte An- und Umbauten dar, deren Genehmigungsfähigkeit und statische Relevanz vor einem Zuschlag geklärt werden sollten. Es fallen keine Erschließungskosten mehr an, und Baulasten sind nicht eingetragen.