ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Heßheim, Rheinland-Pfalz

Das Bewertungsobjekt umfasst das Erbbaurecht an einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung, gelegen am Birkenweg 35 in 67258 Heßheim (Gemarkung Heßheim, Flurstück 2531/11, Erbbaugrundbuch Blatt 1062). Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 532 m² auf und befindet sich in einer reinen Wohn- und Spielstraße am südöstlichen Ortsrand. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Grundschule und Nahverkehr sind fußläufig erreichbar; überörtlich besteht eine günstige Anbindung an Frankenthal, Ludwigshafen und die Autobahn A 6, von der eine mäßige Lärmimmission ausgeht. Das Wohnhaus wurde ca. 1956 in Massivbauweise errichtet und bietet eine aus Bruttogrundflächen abgeleitete Wohnfläche von geschätzt 90 m² (BGF rd. 210 m²). Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine massiv errichtete Garage mit Schuppenteil (ca. 60 m² Grundfläche) sowie ungenehmigte Nebengebäude im hinteren Gartenbereich. Äußerlich zeigt sich das Wohnhaus in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand; das Dach wurde erneuert und gedämmt, die Fassade nord- und westseitig neu gestrichen. Da das Gebäudeinnere durch die Gutachterin nicht besichtigt werden konnte und die verfilmten Bauakten unlesbar sind, bleiben Haustechnik, Raumaufteilung sowie eventuelle Bauschäden im Innenbereich ungewiss. Im Sachwertverfahren wurde daher ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 15 % auf den Gebäudesachwert (12.500,00 €) vorgenommen. Das Erbbaurecht läuft am 31.12.2054 aus, was einer verbleibenden Laufzeit von nur 29 Jahren entspricht. Wegen dieser kurzen Restdauer brachte die Sachverständige einen marktüblichen Abschlag von 30 % (-74.236,15 €) in Ansatz. Der aktuell vereinbarte Erbbauzins beträgt 54,40 € pro Jahr; die Gemeinde Heßheim hat jedoch per Beschluss festgelegt, bei Übertragung an Dritte eine Neufestsetzung auf 1,5 % des Bodenrichtwerts (2.234,80 € jährlich) zu fordern. Zudem steht dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht zu, und der Zuschlag im Versteigerungsverfahren bedarf gemäß Bekanntmachung dessen Zustimmung. Der erbbauzinsfreie Verkehrswert wurde zum 04.11.2025 auf 161.000,00 € festgesetzt (Verkehrswert des fiktiven Volleigentums: 300.000,00 €). Bei einer Erhöhung des Erbbauzinses auf das geforderte Niveau läge der tatsächliche Marktwert nochmals spürbar niedriger. Das Objekt birgt erhebliche Finanzierungs- und Zustandsrisiken und richtet sich primär an erfahrene Investoren oder Eigennutzer, die das Genehmigungs- und Verhandlungspotenzial mit der Gemeinde Heßheim vorab prüfen.