ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hungen, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Graubergerstraße 21 im ruhigen Ortsteil Villingen der Stadt Hungen im Landkreis Gießen, Hessen. Es handelt sich um ein zweiteiliges Ensemble bestehend aus einem Einfamilienhaus mit Anbau auf dem Flurstück 89/1 (208 qm Grundstücksfläche) sowie einer separat stehenden Scheune auf dem Flurstück 89/2 (155 qm Grundstücksfläche). Die gesamte Grundstücksgröße beläuft sich somit auf 363 qm. Die Lage wird als mittlere Wohnlage im Ortskern eingestuft, wobei die Infrastruktur des täglichen Bedarfs im ca. 5 km entfernten Hauptort Hungen gut erreichbar ist.\n\nDas Einfamilienhaus, dessen Baujahr auf die Zeit um oder vor 1900 geschätzt wird, verfügt über eine Wohnfläche von rund 73 qm, verteilt auf zwei Vollgeschosse. Das Gebäude ist teilunterkellert, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Es besteht ein massiver, über Jahre angewachsener Unterhaltungsstau. Die Haustechnik und Fenster stammen überwiegend aus dem Jahr 1996 und sind technisch überaltert. Als gravierender Mangel wurde im Gutachten ein vermutlich noch aktiver Schädlingsbefall (Holzwurm/Anobien) im Bereich des Dachstuhls und der Treppe festgestellt. Zudem weisen die Räumlichkeiten z. T. unzureichende Deckenhöhen (z. B. Bad im Erdgeschoss mit einer Unterzughöhe von nur 1,90 m) sowie schiefe Wände und Decken auf.\n\nPositiv hervorzuheben ist, dass in Abteilung II des Grundbuchs keine wertmindernden Rechte wie Wohnrechte oder Nießbräuche eingetragen sind. Zu den zentralen Risiken gehört jedoch der erhebliche finanzielle Aufwand für die anstehende Kernsanierung. Der Sachverständige hat allein für dringend erforderliche Modernisierungsmaßnahmen einen pauschalen Abzug von 85.100 EUR sowie weitere 25.000 EUR für den allgemeinen Unterhaltungsstau und Räumungskosten beim Wohnhaus vorgenommen. Bei der Scheune wurden ebenfalls 5.000 EUR Abzug für Unterhaltungsstau angesetzt. Ein weiteres Bieterrisiko stellt der nur eingeschränkte Zugang bei der Ortsbesichtigung dar; so konnte der Anbau nur im Erdgeschoss betreten werden, und die Scheune war nur teilweise zugänglich. Ein Energieausweis liegt nicht vor.\n\nMit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 80.000 EUR (65.000 EUR für das Wohnhaus und 15.000 EUR für die Scheune) bietet das Objekt handwerklichen Investoren und Projektentwicklern einen sehr günstigen Einstieg. Nach einer umfassenden energetischen und statischen Sanierung lässt sich hier eine marktübliche Nettokaltmiete von ca. 600 EUR monatlich realisieren, was einer kalkulatorischen Bruttorendite von etwa 9 % bezogen auf den Verkehrswert entspricht. Aufgrund des massiven Sanierungsaufwands und des aktiven Schädlingsbefalls sollten Bieter jedoch erhebliche finanzielle Puffer einplanen und das Objekt nur mit entsprechender Fachkenntnis erwerben.