ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Innernzell, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine ehemalige Resthofstelle in der Hauptstraße 19a im ruhigen Ortsteil Hilgenreith, rund 1,1 Kilometer westlich von Innernzell (Landkreis Freyung-Grafenau). Das großzügige Grundstück mit einer Gesamtfläche von 2.532 m² ist unregelmäßig geschnitten und weist ein Gefälle von Nordwesten nach Südosten auf. Die Bebauung umfasst ein im Jahr 1978 errichtetes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 80 m² im Erdgeschoss sowie diverse Nebengebäude: einen zweigeschossigen Geräteschuppen (BGF ca. 46 m²), eine ehemalige Scheune (BGF ca. 172 m²) und ein Carport (BGF ca. 42 m²). Planungsrechtlich ist das Areal geteilt: Etwa ein Drittel der Fläche im Norden ist als Mischgebiet nach § 34 BauGB einzustufen, während die verbleibenden zwei Drittel im Süden als gewerbliche Baufläche im Außenbereich (§ 35 BauGB) ohne aktuelles Baurecht dargestellt sind. Das Einfamilienhaus befindet sich in einem durchschnittlichen, teilweise modernisierten Zustand. In den Jahren 2019 und 2020 wurden das Erdgeschoss saniert sowie die Fenster und die Heizungsanlage (Gastherme mit Erdtank) erneuert. Dennoch bestehen erhebliche Baumängel, darunter eine ungedämmte oberste Geschossdecke, eine undichte Kamineinfassung mit Putzschäden im Dachgeschoss, ein morsches Balkongeländer sowie unfertige Treppenbeläge zum Dachgeschoss. Die Nebengebäude weisen einen deutlichen Instandhaltungsstau auf. Bei der Scheune und dem Geräteschuppen sind die Holzkonstruktionen statisch unterbemessen und nicht lotrecht, zudem sind die Dächer teilweise stark verformt. Das Carport befindet sich in einem unfertigen, rohbauartigen Zustand. Ein zentrales Risiko stellt der Ensembleschutz dar, dem die straßenbegleitende Bebauung unterliegt, wodurch bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig sind. Zudem wurde das Carport ohne Baugenehmigung errichtet; aufgrund der Grenzbebauung und mangelnden Brandschutzes ist die nachträgliche Genehmigungsfähigkeit unsicher, was im Gutachten mit einem pauschalen Risikoabschlag von 10.000 € bewertet wurde. Im Grundbuch (Abt. II) sind diverse Dienstbarkeiten eingetragen, darunter ein Wasserleitungsrecht, Geh- und Fahrtrechte sowie eine Auflassungsvormerkung für eine Teilfläche. Ein weiteres technisches Risiko ist die hausinterne Elektroinstallation, über die auch der Strombezug des Nachbargebäudes läuft. Für pragmatische Investoren oder handwerklich versierte Eigennutzer bietet das Objekt aufgrund des Leerstands und der bereits erfolgten Teilsanierung im Erdgeschoss eine solide Ausgangsbasis. Der festgesetzte Verkehrswert von 198.000 € berücksichtigt bereits die erheblichen Mängel an den Nebengebäuden und das bauordnungsrechtliche Risiko des Carports durch entsprechende Abschläge. Potenzielle Erwerber sollten jedoch zusätzliche Sanierungskosten für die energetische Ertüchtigung (Dachdämmung) und die statische Sicherung der Nebengebäude einplanen. Die Klärung der Grundbuchlasten und der Stromtrennung zum Nachbarn ist vor dem Gebot dringend zu empfehlen.