TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Isen, Bayern

Das bewertungsgegenständliche Objekt ist ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit Garage und Carport in Isen, Ortsteil Daxau (Daxau 14, Gemarkung Mittbach). Das Objekt befindet sich in einer ehemaligen Wochenendsiedlung, die heute als Sondergebiet eingestuft ist, in dem dauerhaftes Wohnen zulässig ist. Die Immobilie steht auf einem großzügigen, weitgehend rechteckigen Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.236 m², das landschaftlich ansprechend mit einem großen Teich und Gartenanlagen gestaltet ist. Die offizielle Wohnfläche beträgt lediglich ca. 42 m² im Erdgeschoss, da der Kellerbereich trotz teilweiser Belichtung baurechtlich als Nutzfläche bewertet wird. Das Wohnhaus wurde im Zeitraum von 1990 bis 2001 in Massivbauweise errichtet (festgesetztes Baujahr 1992). Das äußere Erscheinungsbild präsentiert sich in einem gepflegten, altersgemäßen Zustand ohne sichtbaren groben Instandhaltungsstau. Zu den Ausstattungsmerkmalen gehören Holzfenster mit Zweifachverglasung, eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1992 mit Fußbodenheizung sowie ein zusätzlicher gemauerter Holzofen für den Notbetrieb aus dem Jahr 2000. Im Außenbereich befinden sich eine Einzelgarage, eine Carportüberdachung, ein Holzgartenhaus sowie ein einfaches Gewächshaus, die jedoch beide als wirtschaftlich nicht werthaltig eingestuft wurden. Ein wesentliches Risiko für Bietinteressenten besteht darin, dass der Zutritt zum Objekt verweigert wurde. Die Wertermittlung basiert ausschließlich auf einer Außenbesichtigung, historischen Bauakten und ungeprüften Aussagen der Eigentümer. Der Zustand der Innenausstattung, der Haustechnik und mögliche versteckte Bauschäden im Innenraum sind somit gänzlich unbekannt. Baurechtlich bestehen durch die Lage im Wochenendhausgebiet erhebliche Einschränkungen; so sind nur Gebäude mit einer maximalen Grundfläche von 90 m² und einer Kniestockhöhe von höchstens 1,40 m zulässig. Die eingetragenen Geh- und Fahrtrechte sowie Abwasserrechte in Abteilung II des Grundbuchs wurden vom Gutachter als nicht wertmindernd eingestuft. Aus Investorensicht ist dieses Zwangsversteigerungsobjekt primär wegen seines enormen Bodenwerts interessant. Der reine Bodenwert macht mit 460.000 € fast den gesamten festgesetzten Verkehrswert von 480.000 € aus. Dies bietet eine exzellente Wertsicherung nach unten, schränkt jedoch die klassische Ertragswertoptimierung aufgrund der geringen Wohnfläche stark ein. Das Dachgeschoss bietet gemäß Bauamt Potenzial für einen Ausbau, was die nutzbare Fläche erweitern könnte. Investoren sollten aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung einen deutlichen Sicherheitsabschlag auf das Gebot einkalkulieren, um das Risiko unvorhergesehener Sanierungskosten im Innenbereich abzufedern.