TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Isselburg, Nordrhein-Westfalen

Das Einfamilienhaus in Isselburg-Werth wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 199.000 EUR zum Stichtag 23.01.2024. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, da Ein- und Zweifamilienhäuser vorwiegend zur Eigennutzung dienen. Ein Ertragswert von 182.000 EUR wurde als Kontrollwert ermittelt, obwohl das Gebäude zum Stichtag nicht bewohnbar war. Der Bodenrichtwert beträgt 130 EUR/m² für baureifes Land in einem allgemeinen Wohngebiet. Das Objekt ist eigengenutzt, tatsächliche Mieteinnahmen liegen nicht vor. Die marktübliche Miete für das Wohnhaus wird auf rund 835 EUR monatlich bzw. 10.022 EUR jährlich geschätzt, basierend auf einer Wohnfläche von 157 m² und zusätzlichen 61 m² Nutzfläche (25 m² im OG, 36 m² im EG). Dies entspricht einer geschätzten Bruttorendite von ca. 5,04 % auf den Verkehrswert. Das Objekt ist erschließungsbeitragsfrei. Das Gebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau. Es sind Ausblühungen an der Fassade, Rissbildungen in Wänden und Böden sowie partielle Feuchteanfälle und Schimmelbildungen sichtbar, deren Ursache und Ausmaß unbekannt sind. Teilweise fehlen Wand- und Bodenbeläge. Wesentliche Modernisierungen umfassen die Neudeckung des Daches (1992), Verklinkerung mit Wärmedämmung (1994), Fensteraustausch (1990) und den Austausch der Gasheizung (2014). Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind bei Eigentümerwechsel oder Sanierung zu beachten. Die Ortsbesichtigung durch die Sachverständige erfolgte am 23.01.2024 in Anwesenheit der Eigentümer. Allerdings waren sämtliche Bodenräume nicht zugänglich, und es wird ein dem übrigen Gebäude entsprechender Bauzustand unterstellt, was ein besonderes Risiko darstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro) sowie die Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Schädlingsbefall und schadstoffbelastete Baustoffe wurden nicht geprüft. Aussagen zu Baumängeln und Bauschäden können daher unvollständig sein. Im Grundbuch Abteilung II sind eine bedingte Reallast (monatliche Geldrente) aus dem Jahr 2010 sowie der Zwangsversteigerungsvermerk vom 06.10.2023 eingetragen. Baulasten zu Lasten des Grundstücks bestehen keine. Das Ursprungsbaujahr des Hauses ist unbekannt, und es liegen kaum Informationen aus der Archivbauakte vor. Die Lage an der Ortsdurchfahrtsstraße führt zu überdurchschnittlichen Immissionen durch Straßenlärm. Vor einem Gebot ist eine umfassende technische und rechtliche Prüfung dringend anzuraten.