ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kalbe (Milde), Sachsen-Anhalt

Gegenstand des Verfahrens ist ein im Jahr 1983 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes und unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Eingangs- und Wintergartenanbau auf einem 557 m² großen Eigentumsgrundstück in 39624 Kalbe (Milde), Ortsteil Jeetze, Achterstraße 14. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 152 m² bei einer Brutto-Grundfläche von rund 320 m². Ergänzt wird die Bebauung durch eine massive Einzelgarage mit Holztor sowie einen Holz-Carport mit integriertem Abstellraum. Die Liegenschaft befindet sich in ebener Ortsrandlage eines ruhigen Dorfgebiets an einer voll ausgebauten Anliegerstraße, erfordert für Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs jedoch Fahrwege in die umliegenden Zentren. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Sachverständigengutachten als insgesamt schlecht und gravierend vernachlässigt eingestuft. Aufgrund massiver Schäden an der Schindeldeckung des Satteldachs dringt seit Jahren ungehindert Niederschlagswasser in den Baukörper ein; das Wasserlaufen war beim Ortstermin im Treppenhaus deutlich hörbar. Infolgedessen besteht eine geschossübergreifend fortschreitende, erhebliche Schimmelbildung. Zudem waren die Flurbereiche im Keller und Erdgeschoss komplett mit Leergut und Glasscherben zugemüllt, sodass der Gutachter den Ortstermin aus Sicherheitsgründen an der Kellertreppe abbrechen musste. Der Innenzustand der Wohn- und Schlafräume sowie des Dachgeschosses ist somit im Detail ungesichert. Die Trinkwasserversorgung wurde zudem 2019 durch den Verband wegen offener Forderungen gesperrt. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundbuch in Abteilung II bis auf den Zwangsversteigerungsvermerk lastenfrei. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht, Denkmalschutz liegt nicht vor und das Areal ist im Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche erfasst. Zur Zwangsversteigerung können jedoch offene kommunale Abgaben angemeldet werden, darunter 453,03 € beim Trinkwasserverband und 141,27 € bei der Stadt Klötze. Zur Wertermittlung wurde methodisch das Sachwertverfahren angewandt. Ausgehend von einem vorläufigen Sachwert inklusive Außenanlagen und Bodenwert (5.000 €) von 406.861,29 € und nach Anwendung des regionalen Sachwertfaktors von 0,64 brachte der Gutachter für unterstellte Sanierungsmaßnahmen einen Wertabzug von 234.500 € in Ansatz, woraus der finale Verkehrswert von 26.000 € resultiert. Für Kapitalanleger eignet sich das Objekt unter den gegebenen Umständen nicht, da weder Mieterträge noch zeitnahe Bewohnbarkeit realisierbar sind. Eine Beteiligung an der Versteigerung kommt allenfalls für risikobereite Handwerker oder Bauunternehmer in Frage, sofern diese über ausreichende Liquidität zur Kernsanierung verfügen und die Sanierungskosten inklusive Entmüllung und Schwammsanierung konservativ im Gebot einpreisen.