ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kall, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Schleiden versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung ein Einfamilienhaus mit Garage in der Keltenstraße 31, 53925 Kall. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 03.07.2024 auf 170.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein Ertragswertverfahren. Der Bodenwert des 553 m² großen Grundstücks wurde mit 51.000 EUR angesetzt, basierend auf einem objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert von 91,80 EUR/m². Das Objekt umfasst ein freistehendes, unterkellertes Fertighaus der ersten Generation (Hersteller Kewo) aus dem Baujahr 1977 mit einer Wohnfläche von ca. 96 m² und eine grenzständig errichtete Fertiggarage. Es liegen keine Informationen zum Vermietungsstatus vor. Die Infrastruktur in Kall wird als gut beschrieben, mit allen Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzten vor Ort. Das Grundstück ist voll erschlossen und als baureifes Land im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Der Bau- und Unterhaltungszustand des Gebäudes wird als mäßig mit erheblichem Unterhaltungsstau beschrieben. Es sind keine Modernisierungen bekannt. Konkrete Mängel umfassen eine schadhafte Eingangstreppe, erneuerungsbedürftige Holzteile im Anstrich sowie eine ältere Dacheindeckung und Dachentwässerung. Die Außenanlagen sind vernachlässigt. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt, und Angaben zu Heizung, Brennstoff, Warmwasserversorgung und Elektroinstallation sind nicht bekannt. Der Wärme- und Schallschutz entspricht vermutlich dem Baujahr. Eine Innenbesichtigung des Objekts durch den Sachverständigen war nicht möglich, und das Grundstück konnte nicht betreten werden; die Besichtigung erfolgte ausschließlich vom öffentlichen Straßenraum aus. Dies führt zu einer erhöhten Unsicherheit der Wertermittlung. Funktionsprüfungen technischer Einrichtungen wurden nicht vorgenommen, und es wurden keine Untersuchungen zu Standsicherheit, Bauschadenursachen, Bauwerksabdichtung, Bauphysik, Umweltgiften, Schädlingen, Baugrund, Grundwasser oder Bergsenkungsschäden durchgeführt. Die im Gutachten ausgewiesenen Wertminderungen für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) sind als Risikoabschläge zu verstehen und nicht als tatsächliche Kosten. Im Grundbuch Abteilung II sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen bekannt, und das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragung. Das Grundstück liegt jedoch innerhalb der Mechernich-Kaller Bleibelastungszone, wobei grundstücksbezogene Erkenntnisse zur genauen Bleihöhe fehlen und eine Bodenuntersuchung empfohlen wird. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Innenzustand, die Haustechnik und die Bleibelastung des Bodens detailliert geprüft werden.