ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kamp-Lintfort, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer PKW-Garage in Kamp-Lintfort, Ortsteil Hoerstgen. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 239.000,00 € zum Stichtag 03.02.2026. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig im Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren. Der Bodenrichtwert für die mittlere Lage beträgt 215,00 €/m², wurde jedoch aufgrund der übertiefen Grundstücksfläche von 948 m² auf 129,00 €/m² angepasst, was zu einem beitragsfreien Bodenwert von 122.000,00 € führt. Der Sachwert wurde mit rund 245.000,00 € und der Ertragswert mit rund 224.000,00 € ermittelt, wobei ein signifikanter Wertabschlag von 202.000,00 € für unterstellte Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt wurde. Das Einfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 228 m² nach Fertigstellung (ohne Dachgeschoss). Das Objekt ist eigengenutzt, daher liegt keine Ist-Miete vor. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 18.230,40 € geschätzt, davon 17.510,40 € für das Wohnhaus (6,40 €/m²) und 720,00 € für die Garage (60,00 €/Monat). Dies ergibt eine geschätzte Bruttorendite von 7,63 % bezogen auf den Verkehrswert. Das ursprüngliche Baujahr des Hauses wird in den Anfängen des letzten Jahrhunderts vermutet, während die Garage aus dem Jahr 1959 stammt. Ab 2016 erfolgten umfangreiche Umbau- und Aufstockungsmaßnahmen am Wohnhaus, und die Garage wurde teilmodernisiert. Der Zustand des Objekts ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Der äußere Gesamteindruck ist deutlich vernachlässigt, und es wird ein erheblicher Fertigstellungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Inneren unterstellt. Die Außenanlagen und die Garage weisen einen unterdurchschnittlichen Pflegezustand mit Feuchte- und Verwitterungsspuren auf. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die Haustechnik (Heizung, Warmwasser, Elektro, Lüftung) ist unbekannt, was auf einen erhöhten energetischen und technischen Erneuerungsbedarf hindeutet. Am Obergeschoss und teilweise am Erdgeschoss ist ein Wärmedämmverbundsystem vorhanden, und die Fenster sind aus Kunststoff mit Doppelverglasung. Der Gutachter hatte keinen Zugang zum Gebäudeinneren, die Wertermittlung erfolgte ausschließlich auf Basis einer Außenbesichtigung und Aktenlage. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen sowie die Standsicherheit und Bauphysik wurden nicht geprüft. Dies führt zu erheblichen Unsicherheiten bezüglich des tatsächlichen Zustands und des Umfangs der notwendigen Investitionen. Zudem bestehen bauordnungsrechtliche Unwägbarkeiten, da für Teile des Objekts, insbesondere das Dachgeschoss, keine abschließende Nutzungsfreigabe belegt ist. Historisch gab es Bergschäden, deren Umfang der Behebung nicht vollständig bekannt ist. Im Grundbuch ist eine Verfügungsbeschränkung des Eigentümers gemäß Insolvenzordnung eingetragen, die die Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters erfordert. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen. Vor einem Gebot sind eine detaillierte Innenbesichtigung zur Ermittlung des tatsächlichen Sanierungsbedarfs, eine Klärung der bauordnungsrechtlichen Situation und eine Prüfung der Auswirkungen der Insolvenz auf den Erwerb dringend erforderlich.