ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kamp-Lintfort, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende, zweigeschossige Einfamilienhaus nebst einer massiven PKW-Garage befindet sich auf einem 948 m² großen, übertiefen Grundstück in der Dorfstraße 32 in 47475 Kamp-Lintfort (Ortsteil Hoerstgen). Die Immobilie liegt im Ortskern in einfacher bis mittlerer Wohnlage, direkt an einer überörtlichen Verbindungsstraße mit erhöhtem Verkehrsaufkommen (Gutachten S. 9, 10, 21). Die umliegende Bebauung ist vorwiegend wohnbaulich geprägt. Infrastruktur und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im ca. 5,5 km entfernten Stadtzentrum von Kamp-Lintfort vorhanden (Gutachten S. 9). Das Wohnhaus hat eine großzügige Wohnfläche von ca. 228 m² (nach Fertigstellung, ohne Dachgeschoss) bei einer zweckmäßigen Raumaufteilung (Gutachten S. 1, 16). Das genaue Baujahr der Immobilie ist ungesichert, wird jedoch um 1930 vermutet. Ab 2016 erfolgten umfangreiche Umbau- und Aufstockungsmaßnahmen, einschließlich der Errichtung des Obergeschosses und einer Erweiterung um das Dachgeschoss, welches eine zusätzliche Ausbaureserve darstellt (Gutachten S. 1, 16, 21). Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich. Von außen zeigen sich das Gebäude und die Außenanlagen in einem deutlich vernachlässigten, teils vermüllten und unfertigen Zustand (Gutachten S. 4, 21). Die Garage aus dem Jahr 1959 wurde teilmodernisiert (neues Sektionaltor), befindet sich jedoch ebenfalls in einem unterdurchschnittlichen Pflegezustand (Gutachten S. 19, 20). Zu den wesentlichen Risiken gehören erhebliche Unsicherheiten bezüglich des Innenzustands, der Haustechnik und der energetischen Ausstattung (Heizung und Leitungen unbekannt, kein Energieausweis vorhanden). Der Sachverständige unterstellt für die Wertermittlung einen massiven Fertigstellungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Gebäudeinneren, der mit einem pauschalen Abzug von 202.000,00 € als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt wurde (Gutachten S. 21, 32, 37). Zudem bestehen bauordnungsrechtliche Risiken, da eine Schlussabnahme nach Aktenlage nur für Teilbereiche des Obergeschosses dokumentiert ist und Nachweise für den Ausbau des Dachgeschosses fehlen (Gutachten S. 13, 21). Das Grundstück liegt in einem ehemaligen Steinkohle-Bergbaugebiet, wobei bis 2005 behobene Bergschäden dokumentiert sind (Gutachten S. 11, 21). Investoren bietet sich hier eine Chance, die Immobilie deutlich unter dem Substanzwert zu erwerben, sofern sie über fundierte Sanierungs- und Projektentwicklungskompetenz verfügen. Aufgrund der bauordnungsrechtlichen Unwägbarkeiten und des hohen Modernisierungsbedarfs ist das Objekt für klassische Eigennutzer ungeeignet und richtet sich primär an risikobereite Investoren und Handwerker, die das erhebliche Potenzial der großzügigen Wohnfläche und des Ausbaus realisieren können.