ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Karstädt, Brandenburg

Dieses Zwangsversteigerungsobjekt betrifft einen großzügigen Restbauernhof in 19357 Karstädt, Ortsteil Dallmin (Hauptstraße 92). Das Anwesen erstreckt sich über eine Gesamtgrundstücksfläche von 3.214 m², aufgeteilt auf vier Flurstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Die Lage befindet sich am nördlichen Rand des Dorfkerns, etwa 140 Meter außerhalb an der Landesstraße 131. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 34 BauGB (Innenbereich). Die Bebauung besteht aus einem im Jahr 1912 errichteten und 1934 erweiterten Einfamilienhaus mit ca. 123 m² Wohnfläche, einer Scheune mit Stall (ca. 1915), einem Schuppen sowie einer ehemaligen Garage, die 2022 zu einem kleinen Ferienhaus mit ca. 16 m² Wohnfläche umgebaut wurde. Während das Hauptgebäude 2016 in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster und Fußböden modernisiert wurde, weisen die Nebengebäude erheblichen Sanierungsstau auf. Insbesondere das Scheunendach ist undicht, und es liegt Fäulnis- sowie Schädlingsbefall im Tragwerk vor. Die Restnutzungsdauer der Scheune wird auf nur noch 9 Jahre geschätzt. Das dominierende rechtliche Risiko dieses Objekts ist die im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Form eines Wohnrechts gemäß §§ 1090-1092 BGB. Dieses besteht für zwei junge Personen, geboren 1995 und 1996, als Gesamtberechtigte. Zudem befindet sich das Grundstück in der Zone II eines Trinkwasserschutzgebiets, und es liegt eine Grenzbebauung auf der rechten Grundstücksseite vor. Positiv ist zu vermerken, dass keine Altlasten registriert sind. Aus Investorensicht ist dieses Objekt trotz des scheinbar günstigen Verkehrswerts von insgesamt 131.000 € mit äußerster Vorsicht zu bewerten. Das eingetragene Wohnrecht entzieht dem Ersteher faktisch jede Möglichkeit der zeitnahen Eigenbelegung oder regulären Fremdvermietung. Ein rentabler Cashflow ist somit ohne erhebliche Ablösezahlungen an die Wohnrechtsinhaber ausgeschlossen. Wir raten von einem unüberlegten Gebot dringend ab.