ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Klötze, Sachsen-Anhalt

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Hofstelle am nördlichen Ortsrand von Kunrau, einem Ortsteil der Stadt Klötze im Altmarkkreis Salzwedel. Das Gesamtgrundstück umfasst eine Fläche von 2.887 m², verteilt auf zwei rechtlich selbstständige Grundstücke (Flurstück 10 mit 1.976 m² und Flurstück 9/2 mit 911 m²). Das Hauptgebäude ist ein freistehendes, zweigeschossiges und nur geringfügig unterkellertes Wohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr 1911. Eine Besonderheit stellt der Eigengrenzüberbau dar: Das Wohnhaus erstreckt sich über beide Flurstücke (zu rund 52 % auf Flurstück 10, welches als Stammgrundstück festgelegt wurde). Die Wohnlage ist einfach und dörflich geprägt, Beeinträchtigungen ergeben sich saisonal durch das gegenüberliegende Freibad sowie einen nordöstlich gelegenen Agrarbetrieb. Das Wohnhaus verfügt über eine überschlägig ermittelte Wohnfläche von ca. 355 m² (Brutto-Grundfläche ca. 682 m²). Im Jahr 1996 wurden grundlegende Modernisierungen an Dach, Isolierglasfenstern, Sanitär- und Heizungsleitungen sowie der Gas-Zentralheizung vorgenommen. Nachfolgende Renovierungsarbeiten ab 2016 erfolgten überwiegend in Eigenleistung mit teils handwerklichen Mängeln. Das Obergeschoss weist ein im Rohbau befindliches Bad mit Fertigstellungsdefiziten auf, im ausgebauten Bad existiert eine Sauna. Der Gesamtzustand des Wohnhauses wird als nur ausreichend mit erheblichem Renovierungsbedarf und Unterhaltungsstau bewertet. Die Nebengebäude, darunter ein zweigeschossiges Stallgebäude mit massiver Bauschädigung sowie Schuppen und Garagen mit Wellasbesteindeckung, sind wirtschaftlich nicht haltbar. Die rechtlichen Verhältnisse sind durch den Eigengrenzüberbau des Wohnhauses sowie einen Überbau der Stallruine auf das östliche Nachbarflurstück 6 gekennzeichnet, welcher bei Freilegung beseitigt werden muss. Das Altlasten- und das Baulastenverzeichnis weisen keine wertbeeinflussenden Eintragungen auf; Denkmalschutz besteht nicht. Wertmindernd schlagen im Sachwertverfahren erhebliche Freilegungs- und Schadenskosten zu Buche: Für das Stallgebäude auf Flurstück 10 wurden Abbruchkosten von 101.500 € angesetzt, für das Stallgebäude auf Flurstück 9/2 weitere 11.500 € sowie 10.000 € für Baumängel am Wohnhaus. Bei der Stadt Klötze bestehen offene Grundsteuer- und Gebührenrückstände von rund 1.979,72 € zuzüglich offener Abrechnungen des Wasserverbandes. Der Gesamtverkehrswert wurde vom Sachverständigen auf 30.000 € festgesetzt, wovon 25.000 € auf Flurstück 10 und 5.000 € auf Flurstück 9/2 entfallen. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag gemäß §§ 74a, 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestbiete- und Wertgrenzen im neuen Termin aufgehoben. Ein Erwerb birgt erhebliche Risiken bezüglich der Abrisskosten kontaminierter Baustoffe (Wellasbest) und Beseitigung von Überbauten, offeriert aber im Gegenzug eine sehr große Grundstücksfläche zum Bruchteil des nominellen Substanzwerts.