ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist das Teileigentum Nr. 1, eine Gewerbeeinheit (Werkstatt) mit Kellerräumen im Erdgeschoss des Hinterhauses Oelschlägerstraße 66-68 in Krefeld. Es handelt sich um einen 262/1000 Miteigentumsanteil an zwei Flurstücken (179 und 180) mit einer Gesamtfläche von 522 m². Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 1,00 EUR. Dieser Wert ergibt sich aus einem errechneten Ertragswert von 195.000 EUR, von dem erhebliche Abschläge für Mängel und Altlastverdacht vorgenommen wurden. Die Versteigerung findet am 28.10.2026 um 10:00 Uhr am Amtsgericht Krefeld statt. Die Nutzfläche des Teileigentums Nr. 1 wird mit ca. 226 m² angegeben. Das Objekt ist derzeit ungenutzt und unnutzbar, da es sich im Zustand des begonnenen Ausbaus befindet. Nach einer angenommenen Sanierung schätzt das Gutachten eine marktübliche monatliche Miete von 5,50 EUR/m² für die Werkstatt sowie je 50 EUR für einen Stellplatz und eine Garage, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von 16.116 EUR entspricht. Eine Ist-Miete liegt aufgrund des Leerstands nicht vor. Das Sondereigentum ist wirtschaftlich vollständig überaltert und weist erhebliche Mängel auf. Es fehlen alle technischen Gebäudeausrüstungen (Heizung, Sanitär, Elektro) und der Innenausbau (Böden, Wände, Decken). Die zum Teileigentum gehörende Garage ist einsturzgefährdet. Die gesamte Eigentumsanlage ist ebenfalls überaltert und leidet unter erheblichen Brandschutzmängeln sowie ungenehmigten Nutzungsänderungen. Die geschätzten Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums belaufen sich auf rund 196.000 EUR für den Miteigentumsanteil, und für das Sondereigentum auf 120.000 EUR (113.000 EUR Ausbau, 7.000 EUR Garage). Hinweise auf den Energieausweis fehlen, jedoch wird auf mögliche erhebliche Kosten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Wärmedämmung und Heizkesseltausch verwiesen. Der Gutachter konnte das Teileigentum Nr. 1 nicht von innen besichtigen; die Innenbesichtigung des Gemeinschaftseigentums war nur eingeschränkt möglich. Die Bewertung basiert daher auf dem äußeren Eindruck, vorliegenden Unterlagen (z.B. Bauantrag 2023) und Annahmen. Funktionsprüfungen technischer Anlagen, Untersuchungen zu Asbest, Schadstoffen, Schädlingsbefall oder Standsicherheit wurden nicht durchgeführt. Flächenangaben wurden aus dem Bauantrag 2023 übernommen, und die Bruttogrundfläche wurde abgeleitet. Das Teileigentum ist mit einem Sondernutzungsrecht am Hofgelände für Stellplätze verbunden. Es bestehen Gebrauchsregelungen gemäß WEG. Die Eigentumsanlage ist in Untereigentümergemeinschaften unterteilt, wobei brandschutztechnische Mängel als Angelegenheit aller Miteigentümer betrachtet werden. Im Grundbuch sind keine Belastungen in Abteilung II vermerkt, und es gibt keine Baulasten. Allerdings bestehen ungenehmigte Nutzungsänderungen und Brandschutzmängel, für die ein Legalisierungsantrag von 2023 vorliegt, dessen Genehmigung nicht erkennbar ist. Vor einem Gebot sind eine detaillierte Kostenkalkulation für die Sanierung, die Klärung der Genehmigungssituation und die Prüfung der WEG-Beschlüsse und Rücklagen dringend erforderlich.