ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Verfahren betrifft ein Einfamilienhaus mit rückwärtigen Anbauten und einer Großgarage in Krefeld-Benrad, Aktenzeichen 0420 K 0040/2023. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 225.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, wobei ein Bodenwert von rund 200.000 EUR und ein vorläufiger Sachwert von ca. 262.700 EUR ermittelt wurden. Ein pauschaler Abschlag von 35.000 EUR für die Herstellung eines normalen Zustandes sowie ein merkantiler Minderwert von 10% (ca. 25.000 EUR) aufgrund des Altlastenverdachts wurden berücksichtigt. Das Objekt umfasst eine Wohnfläche von ca. 234 m² und eine Bürofläche von ca. 25 m². Die Wohnfläche teilt sich auf in ein Haupthaus (ca. 174 m² Wohnfläche) und eine zweite, seitliche Wohneinheit (ca. 60 m²), die sich im Rohbauzustand befindet. Eine Großgarage von ca. 90 m² ist ebenfalls vorhanden. Die Immobilie wird zum Wertermittlungsstichtag vom Miteigentümer bewohnt, der jedoch beabsichtigt, auszuziehen. Mieterträge sind aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Der bauliche Zustand ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Das sehr alte Objekt, Baujahr ca. 1880, weist einen erheblichen Unterhaltungsstau und zahlreiche Mängel auf, darunter Mauerrisse, ein ungedämmtes Dach, defekte Öltanks und rostige Wasserleitungen. Die Ölheizung wurde vor ca. 10 Jahren erneuert, jedoch soll sie ohne Wartung nicht funktionieren. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wird auf potenzielle Kosten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hingewiesen. Der Sachverständige konnte die Immobilie am 22.05.2024 besichtigen, jedoch wurden Innenfotos überwiegend untersagt. Technische Funktionsprüfungen (Heizung, Wasser, Elektro) wurden nicht vorgenommen. Der Altlastengutachter hatte nur Außenbesichtigung. Baumängel und Bauschäden wurden nur offensichtlich erkennbare berücksichtigt. Im Grundbuch sind Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) sowie Verfügungsbeschränkungen und ein Insolvenzverfahren vermerkt, die als wertneutral eingestuft wurden. Eine Baulast oder Wohnungsbindung besteht nicht. Ein wesentlicher Konfliktpunkt ist die wohnbauliche Nutzung rückwärtiger und seitlicher Bauteile ohne entsprechende Baugenehmigung, deren Legalisierbarkeit vor einem Gebot zwingend zu prüfen ist. Das Grundstück ist zudem als Altlastenverdachtsfläche im Kataster geführt, was weitere Untersuchungen erfordern kann.