ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kröv, Rheinland-Pfalz

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein im Jahr 1994 errichtetes, zweigeschossiges Einfamilienhaus in der Gemeinde Kröv, gelegen an der Adresse 'Im Langen Morgen 30'. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 668 m² und liegt am Ortsrand in einer ruhigen Wohnlage (Sackgasse). Es handelt sich um ein sogenanntes 'Zweite-Reihe-Grundstück', dessen Erschließung und Zugang über ein eingetragenes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (Wegerecht) auf den Nachbarflurstücken gesichert ist. Kröv ist als touristisch geprägtes Moseldorf bekannt, das eine gute Infrastruktur mit Ärzten, Kindergarten und Grundschule bietet. Die überörtliche Anbindung erfolgt primär über die nahegelegene B 53 und die Autobahn A 1 (Anschlussstelle Wittlich, ca. 18 km entfernt). Das Wohnhaus verfügt über eine Wohn- und Nutzfläche von insgesamt ca. 203 m² (verteilt auf ein Obergeschoss mit ca. 121 m² und zwei Nutzbereiche im Erdgeschoss mit ca. 22 m² bzw. 60 m²). Die Konstruktion ist in massiver Steinbauweise ausgeführt, das Gebäude ist nicht unterkellert. Das nicht ausbaubare Satteldach weist eine ungedämmte Holzverschalung auf. Das Objekt wird über eine Wärmepumpe in Kombination mit einer Fußbodenheizung beheizt. Zudem ist das Haus mit einer PV-Anlage (11,5 kWp, Baujahr 2002) ausgestattet. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als mäßig beschrieben. Da seit der Errichtung im Jahr 1994 keine nennenswerten Modernisierungen durchgeführt wurden, entsprechen die zweifach verglasten Kunststofffenster und die ungedämmte Außenhülle nicht mehr dem heutigen energetischen Standard. Der Verkehrswert wurde gutachterlich auf 361.000 € festgesetzt, wobei der Sachwert im Vordergrund steht und der Ertragswert (344.000 €) nur stützend herangezogen wurde. Im Gutachten sind wertmindernde Besonderheiten berücksichtigt worden: Zum einen schlagen offenstehende Abgaben bei der Verbandsgemeindekasse in Höhe von 3.758,81 € zu Buche, zum anderen muss eine unvollendete Ausschachtung für einen Pool auf dem Grundstück für geschätzte 3.000 € wieder verfüllt werden. Das Wegerecht für die Erschließung der zweiten Reihe führte im Bodenwert zu einem begründeten Abschlag von 20 %. Wohnrechte oder sonstige belastende Dienstbarkeiten in Abteilung II sind nicht vorhanden. Das Objekt wird derzeit noch vom Eigentümer selbst bewohnt. Für Investoren oder solvente Eigennutzer bietet dieses freistehende Einfamilienhaus in landschaftlich reizvoller Lage ein interessantes Potenzial. Da das Gutachten auf einer vollständigen Innenbesichtigung basiert, sind böse Überraschungen im Innenraum weitgehend ausgeschlossen. Potenzielle Bieter müssen jedoch die anstehenden energetischen Sanierungskosten (Fassade, Fenster, Dachdämmung) sowie die Ablösung der offenstehenden Kommunalabgaben fest in ihr Budget einplanen, um eine solide Rendite bzw. einen angemessenen Einstandspreis zu sichern.