TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Landshut, Bayern

Das bewertete Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus in der Rachelstraße 27, 84030 Landshut, im Stadtteil Industriegebiet (Bayerwaldsiedlung). Das Grundstück mit der Flurstücksnummer 1710 hat eine Größe von 339 m² und ist mit dem Wohnhaus, einem Nebengebäude (Anbau) und einer Einzelgarage bebaut. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt rund 95 m², verteilt auf das Erd- und das ausgebautes Dachgeschoss. Die Mikrolage wird als unterdurchschnittlich eingestuft, insbesondere aufgrund der Lärmimmissionen der nur 50 Meter östlich verlaufenden Bahntrasse, auf der ganztägig Personen- und Güterverkehr stattfindet. Der bauliche Zustand des im Jahr 1954 fertiggestellten Gebäudes ist unterdurchschnittlich. Es besteht ein erheblicher Modernisierungsstau, da wesentliche Maßnahmen nur sporadisch durchgeführt wurden (z.B. Fenster und Heizung Ende der 1980er/Anfang 1990er Jahre). Die Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1991 ist technisch überholt und muss baldmöglichst ausgetauscht werden. Es zeigen sich diverse Baumängel und -schäden wie Putzabplatzungen, Feuchtigkeitsflecken am Dachstuhl sowie Feuchtigkeitsschäden an der Deckenuntersicht des Windfangs. Die Westfassade ist mit Faserzementplatten verkleidet, die typischerweise asbesthaltig sind. Zu den rechtlichen und tatsächlichen Risiken gehört ein Überbau des Nebengebäudes von ca. 2,0 m² auf das nördliche Nachbargrundstück Flst. 1710/4, für den keine vertraglichen Vereinbarungen vorliegen. Zudem verläuft eine Stromleitung für das Nachbargrundstück entlang der östlichen Grenze, was zu einem Notleitungsrecht führen kann. Das Grundstück befindet sich zudem in einer Hochwassergefahrenfläche der Kategorie HQextrem. Da das Objekt derzeit von der Mutter der Antragstellerin bewohnt wird, aber mietvertraglich keine Vereinbarungen bestehen, wird von einer zukünftigen bezugsfreien Übergabe ausgegangen. Für Investoren bietet dieses Objekt im unteren Preissegment eine Einstiegschance mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial durch Sanierung. Es eignet sich hervorragend für handwerklich versierte Eigennutzer oder lokale Entwickler, die durch Eigenleistung die Renovierungskosten minimieren können. Reine Kapitalanleger sollten die Lärmbelastung und den Sanierungsbedarf im Verhältnis zum hohen Bodenwertanteil (ca. 80 %) vorsichtig kalkulieren. Der Verkehrswert von 290.000 € basiert auf dem Sachwertverfahren und erscheint als solide Verhandlungsbasis.