ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Langgöns, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweiteiliges Immobilienensemble in Ortsrandlage von Langgöns, Am Mühlberg 6. Das Hauptgrundstück (Flurstück 76/1, 939 m2) ist mit einem zweigeschossigen, voll unterkellerten Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1900) und einem Stallgebäude bebaut. Die Wohnfläche beträgt aktuell ca. 116 m2, lässt sich jedoch durch den Ausbau des Dachgeschosses auf ca. 160 m2 erweitern. Das Nebengrundstück (Flurstück 75/4, 206 m2) ist mit einer massiven Garage bebaut und grenzt an den Gönsbach. Die Infrastruktur der Gemeinde ist gut ausgebaut, Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie der Bahnhof Lang-Göns sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist als stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig zu beschreiben. Es liegt ein Leerstand von mindestens 15 Jahren vor, wodurch erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Keller, Rissbildungen im Mauerwerk sowie eine vollständig veraltete Haustechnik (Einzelöfen) entstanden sind. Die Kosten für die notwendigen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten werden im Gutachten auf rund 208.000 Euro beziffert. Zusätzlich fallen Kosten für Räumung und Entsorgung an. Aus rechtlicher und ökologischer Sicht ist die Historie der Grundstücke relevant, da diese zwischen 1975 und 1995 als KFZ-Werkstatt und Schrottplatz genutzt wurden. Ein späterer orientierender Bodenuntersuchungsbericht konnte jedoch Entwarnung geben: Es liegt keine Gefährdung des Grundwassers vor, und im aktuellen Zustand sind keine Sanierungsmaßnahmen für die Hofnutzung vorgeschrieben. Gravierend ist jedoch die Belastung im Grundbuch: Auf dem Grundstück Blatt 3021 bleiben Grundpfandrechte in Höhe von insgesamt ca. 20.865 Euro bestehen, die vom Erwerber zusätzlich zum Gebot übernommen werden müssen. Für Investoren stellt dieses Objekt eine klassische Sanierungsimmobilie dar. Da das Altlastenrisiko nun kalkulierbar ist, liegt der Fokus auf der harten Sanierungskostenseite und den rechtlichen Lasten. Unter Berücksichtigung der Grundpfandrechte und des Sanierungsvolumens von über 200.000 Euro ist das Objekt nur bei einem deutlichen Zuschlag unterhalb des amtlichen Verkehrswertes von 193.000 Euro wirtschaftlich darstellbar.