ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ludwigshafen am Rhein, Rheinland-Pfalz

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein im Jahr 2013 in Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung in der Dürkheimer Straße 7 im Stadtteil Oggersheim der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein. Das Grundstück besteht aus den beiden Flurstücken 259/7 (99 m²) und 259/8 (11 m²) mit einer Gesamtfläche von lediglich 110 m². Die Wohnfläche beträgt rund 151,37 m² bei einer Bruttogrundfläche von 331,62 m². Das Gebäude ist einseitig angebaut, verfügt über ein Pultdach mit drei Dachgauben sowie eine im Erdgeschoss integrierte Garage. Die Mikrolage ist durch eine gewachsene Wohnbebauung geprägt; die Immobilie liegt an einer voll ausgebauten Wohn- und Geschäftsstraße mit regem Verkehr. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als gut und dem Baujahr entsprechend beurteilt; wesentliche Bauschäden oder Baumängel wurden bei der vollumfänglichen Innen- und Außenbesichtigung nicht festgestellt. Zur Ausstattung gehören eine moderne Wärmepumpenheizung mit Fußbodenheizung, Kunststofffenster mit Isolierverglasung und elektrischen Rollläden, Bodenbeläge aus Fliesen und Laminat sowie vier vollwertig ausgestattete Bäder (je eines im KG, EG, OG und DG). Der Zugang zum Gebäude ist barrierefrei gestaltet. Rechtlich und funktional bestehen spezifische Besonderheiten: Das Erdgeschoss sowie Teile des Untergeschosses wurden durch eine Abtrennung als eigenständige Wohneinheit gestaltet und sind seit dem 15.03.2025 unbefristet vermietet (Nettokaltmiete 900,00 € zzgl. 400,00 € Nebenkostenvorauszahlung). Für diese Umnutzung liegt in der Bauakte keine Baugenehmigung vor; die materielle Legalität wurde im Gutachten unterstellt. Zudem liegt das Gebäude teilweise im Überbau auf dem Nachbarflurstück 248/6, was öffentlich-rechtlich über eine Vereinigungsbaulast gesichert ist, jedoch ohne entsprechende Grunddienstbarkeit im Nachbargrundbuch. Der Gutachter hat hierfür sowie für die Einschränkungen der Eigennutzung entsprechende pauschale Abschläge von jeweils 5 % angesetzt. Zu Gunsten des Grundstücks besteht zudem eine Abstandsflächenbaulast auf Flurstück 248/5. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 490.000,00 € (aufgeteilt in 486.000,00 € für Flurstück 259/7 und 4.000,00 € für Flurstück 259/8). Die Wertermittlung basiert primär auf dem Sachwertverfahren, gestützt durch Vergleichswertansätze. Für Bieter stellt das Objekt eine interessante Erwerbsmöglichkeit einer modernen Immobilie dar, sofern die baurechtlichen und nachbarrechtlichen Besonderheiten einkalkuliert werden.