ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Lübbecke, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende, eingeschossige Einfamilienhaus mit Teilunterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss befindet sich in der Schnathorster Straße 23 im Lübbecker Ortsteil Nettelstedt. Das im Jahr 1907 auf einem 430 m² großen, nach Norden abfallenden Hanggrundstück errichtete Gebäude verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 169 m². Die Lage wird als relativ ruhig eingestuft, mit einer guten Anbindung an die Bundesstraße B 65 und den öffentlichen Nahverkehr in ca. 400 m Entfernung. Weitreichende Infrastrukturangebote befinden sich im ca. 7 km entfernten Stadtkern von Lübbecke. Das Objekt steht seit ungefähr drei Jahren leer und weist einen erheblichen Instandhaltungsstau sowie massive technische Mängel auf. Zwar wurden um das Jahr 2005 Modernisierungsmaßnahmen an Fenstern, Bädern, Elektroinstallationen und der Fassade (Wärmedämmverbundsystem) durchgeführt, jedoch sind die Heizung und der Stromanschluss derzeit komplett funktionsunfähig. Das Gebäude ist im aktuellen Zustand nicht nutzbar. Zu den wesentlichen Mängeln zählen gravierende Feuchteschäden im Keller- und Dachgeschoss, eine fehlende Haustür sowie ein unklarer Insektenbefall im historischen Dachstuhl. Das gesamte Gebäude und das Grundstück müssen vor einer Weiternutzung grundlegend entrümpelt werden. Ein zentrales Risiko stellt die baurechtliche Situation dar. Für den Ausbau des Dachgeschosses, die vorgenommenen Grundrissänderungen sowie den nachträglichen Einbau eines Kamins liegen keinerlei Unterlagen oder Genehmigungen in der amtlichen Bauakte vor. Es besteht das Risiko einer formellen und materiellen Baurechtswidrigkeit, was im schlimmsten Fall zu Rückbauverpflichtungen oder teuren Nachgenehmigungsverfahren führen kann. Im Grundbuch sind in Abteilung II die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die Anordnung der Zwangsversteigerung eingetragen, die jedoch im Zuge des Erwerbs gelöscht werden. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 gelten nicht mehr, da der Zuschlag in einem früheren Termin versagt wurde. Dieses Objekt eignet sich ausschließlich für sehr erfahrene Bauträger oder handwerklich versierte Investoren, die bereit sind, ein hohes Sanierungsrisiko einzugehen. Der festgesetzte Verkehrswert von 135.000 EUR spiegelt die gravierenden Mängel und die baurechtlichen Unwägbarkeiten bereits wider. Durch den Wegfall der gesetzlichen Bietgrenzen besteht die Chance auf einen günstigen Erwerb weit unter dem Verkehrswert, was die hohen Sanierungskosten teilweise kompensieren könnte. Vor einem Gebot sollte jedoch eine detaillierte Kostenschätzung für die Kernsanierung und die baurechtliche Legalisierung des Dachgeschosses aufgestellt werden.