ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Meerbusch, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Meerbusch-Büderich ist eine komplexe wirtschaftliche Einheit, die aus insgesamt elf Grundstücken bzw. Grundstücksanteilen besteht. Das Hauptobjekt ist ein Einfamilienhaus auf Flurstück 355, Baujahr ca. 1979, mit einer integrierten Garage. Ergänzt wird dies durch ein rückwärtig gelegenes Freizeitgartengrundstück (Flurstück 372) und neun Miteigentumsanteile an Verkehrs- und Wegeflächen. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 462.502 €, wobei dieser Wert bereits einen Risikoabschlag von 10% aufgrund der nicht erfolgten Innenbesichtigung enthält. Die Summe der Einzelwerte der elf Bestandteile entspricht dem Gesamtwert. Das Einfamilienhaus verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 126,25 m², aufgeteilt in Erdgeschoss (ca. 62,25 m²), Obergeschoss (ca. 56,00 m²) und Untergeschoss (ca. 8,00 m²). Die Nutzfläche beträgt insgesamt ca. 46,25 m², davon ca. 29,00 m² Kellernutzfläche und ca. 17,25 m² für die integrierte Garage. Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag eigengenutzt, sodass keine aktuellen Mieteinnahmen vorliegen und auch keine Marktmiete ermittelt wurde. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als substanziell überwiegend noch ausreichend beschrieben, jedoch ist die Ausstattung teilweise bis überwiegend wirtschaftlich überaltert. Es besteht augenscheinlich Bedarf an der Erneuerung der Fensterelemente und es wurden Feuchteschäden am Fassadenputz im Eingangsbereich sowie vernachlässigte Außenanlagen festgestellt. Dacheindeckung und Kaminverkleidung wurden modernisiert. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Heizung wird als gasbetriebene Zentralheizung unterstellt, wobei die Einhaltung der GEG-Anforderungen für Heizung und Dämmung nicht geprüft werden konnte. Der Sachverständige konnte lediglich eine Außenbesichtigung durchführen, da die Eigentümerin den Zugang zu den Innenbereichen des Hauses und der Garage verweigerte. Dies führte zu Annahmen bezüglich der Innenaufteilung, Ausstattung und des Zustands, die mit einem 10%igen Risikoabschlag im Verkehrswert berücksichtigt wurden. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und verdeckte Mängel können nicht ausgeschlossen werden. Im Grundbuch sind eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die RWE Deutschland AG (Transformatorenstation) sowie ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten umfassen ein Geh- und Fahrrecht sowie eine Verpflichtung zur Unterlassung baulicher Erweiterungen auf Flurstück 355. Die rechtliche Beurteilung bestimmter Sachverhalte durch den Sachverständigen ist eingeschränkt, und potenziellen Erwerbern wird empfohlen, alle Angaben von den zuständigen Stellen schriftlich bestätigen zu lassen.