ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Meschede, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Meschede-Freienohl ist ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage und einem Nebengebäude (ehemals Stall), gelegen auf einem 767 m² großen Grundstück. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 115.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren, wobei der Sachwert und Ertragswert jeweils bei rund 115.000 EUR lagen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie Baumängel, Bauschäden und unterstellte Modernisierungen, führten zu einem Gesamtabschlag von 29.000 EUR, der durch einen Wertansatz für den Hobbyraum teilweise kompensiert wurde. Das Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 112 m². Die marktübliche Nettokaltmiete für das Wohnhaus wird mit 660,80 EUR monatlich und für die Doppelgarage mit 50,00 EUR monatlich angesetzt, was einer jährlichen Marktmiete von 8.529,60 EUR entspricht. Der Vermietungsstatus des Objekts ist jedoch unbekannt, sodass keine Aussage über eine aktuelle Ist-Miete getroffen werden kann. Die Bruttorendite auf Basis der Marktmiete und des Verkehrswerts liegt bei ca. 7,42 %. Das Objekt, Baujahr 1958, befindet sich in einem vernachlässigten Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau. Es wurden keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt. Die Heizungsanlage (Baujahr 1986) ist derzeit nicht funktionsfähig und der Energieausweis liegt nicht vor. Der Wärmeschutz entspricht nicht heutigen Standards, und es wird unterstellt, dass eine neue Heizung und eine verbesserte Dachdämmung zeitnah erforderlich sind. Sichtbare Mängel umfassen lose Schiefersteine an der Dachgaube, defekte Rollläden, beschädigte Fensterrahmen, Dachrinnen und Regenfallrohre sowie massive Putzschäden an der Hofraumüberdachung. Die Wertermittlung basierte ausschließlich auf einer äußeren Inaugenscheinnahme, da kein Zutritt zum Gebäudeinneren gewährt wurde. Dies schränkt die Beurteilung des tatsächlichen Zustands erheblich ein, insbesondere hinsichtlich verdeckter Baumängel und der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser). Der Ausbauzustand des Nebengebäudes ist ebenfalls unbekannt. Das Gutachten weist explizit darauf hin, dass die angegebenen Wertminderungen Schätzungen sind und nicht mit tatsächlichen Sanierungskosten gleichzusetzen sind. Im Grundbuch sind Nießbrauchrechte (Jahrgang 1922, 1957, 1989), eine Auflassungsvormerkung und ein Insolvenzverfahren eingetragen. Es wird unterstellt, dass diese Belastungen mit dem Zuschlag gelöscht werden. Ein Altlastenverdacht besteht aufgrund einer früheren Speditionsnutzung (1957-1990), jedoch wurde im Gutachten auf einen Risikoabschlag verzichtet. Das Grundstück ist als baureifes Land eingestuft, ohne rechtskräftigen Bebauungsplan, und die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 BauGB. Vor einem Gebot sind eine detaillierte Innenbesichtigung, die rechtliche Klärung der Belastungen und eine umfassende Kostenkalkulation dringend angeraten.