TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Meura, Thüringen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Meura, Aktenzeichen K 0032/2025, ist ein teilunterkellertes Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte mit Anbauten auf den Flurstücken 139/3 und 139/4. Der Verkehrswert wurde auf 93.000 € für das Hauptgrundstück (Flurstück 139/4) und 380 € für das Gartenland (Flurstück 139/3) festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch eine hilfsweise Ertragswertermittlung. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind aufgrund eines früheren, erfolglosen Versteigerungstermins weggefallen. Die Wohnfläche des Haupthauses und des straßenseitigen Anbaus beträgt zusammen rund 167 m², die Nutzfläche des hofseitigen Anbaus rund 20 m². Die Nutzung ist als Wohnnutzung angegeben, jedoch liegen keine Informationen zur aktuellen Vermietung vor. Eine marktübliche Jahreskaltmiete wird auf Basis von 4,80 €/m² für die Wohnfläche und 2,00 €/m² für die Nutzfläche auf insgesamt rund 10.100 € geschätzt, was bei einem Verkehrswert von 93.000 € eine Bruttorendite von ca. 10,86 % ergeben würde. Der äußere bauliche Gesamtzustand des 1965 errichteten Objekts wird als optisch gut beschrieben, geprägt durch einfache Bausubstanz. Modernisierungen an Elektro- und Sanitärinstallationen wurden nach Angaben zwischen 1990 und 1995 durchgeführt. Die Beheizung erfolgt über eine Flüssiggas-Zentralheizung. Ein Energieausweis liegt nicht vor, was ein Risiko im Hinblick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) darstellt. Es wurden teils defekter Außenputz und fehlende Fensterbänke festgestellt. Die Entsorgung erfolgt über eine Klärgrube. Der Gutachter konnte lediglich eine Außenbesichtigung durchführen, weshalb der innere Ausbauzustand nicht beurteilt werden konnte. Die Gebäudebeschreibung des Inneren basiert auf Aussagen der Antragstellerin. Dies führte zu einem pauschalen Wertabschlag von 25% für unbekannte Baumängel, Bauschäden und unterbliebene Instandsetzungen. Technische Prüfungen (Standsicherheit, Brand-, Schall-, Wärmeschutz, Schädlingsbefall, Altlasten) wurden nicht vorgenommen. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Im Grundbuch sind Geh- und Fahrtrechte sowie Wasserleitungsrechte für angrenzende Grundstücke eingetragen, die laut Gutachten nicht wertrelevant sind. Baulasten bestehen keine. Das Vorhandensein von Altlasten kann nicht ausgeschlossen werden. Kosten für Erschließungs- und Ausbaubeiträge sind nicht völlig ausgeschlossen. Das Gartenland (Flurstück 139/3) bildet eine wirtschaftliche Einheit mit einem weiteren Flurstück (K 31/25) und ist nicht getrennt zu veräußern. Die weggefallenen Wertgrenzen erfordern eine genaue Prüfung des Objekts vor Gebotsabgabe.