ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Nettetal, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Nettetal-Hinsbeck (Aktenzeichen 0010 K 0012/2024) besteht aus einem freistehenden Einfamilienhaus und umfangreichen Waldflächen auf drei Flurstücken (23, 25, 26) mit einer Gesamtfläche von 19.684 m². Der amtliche Verkehrswert wurde auf 235.000 € festgesetzt. Dieser Wert setzt sich fiktiv für das Zwangsversteigerungsverfahren aus 182.000 € für Flurstück 23 (Wohnhaus und Teilwald), 13.000 € für Flurstück 25 (Waldfläche) und 40.000 € für Flurstück 26 (Waldfläche) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, ergänzt durch das Vergleichswertverfahren für die Bodenwertermittlung der Waldflächen. Ein wesentlicher Wertabschlag von 182.500 € wurde für den geschätzten Reparatur- und Sanierungsaufwand berücksichtigt. Das Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 89 m² (inkl. 1,2 m² Balkon) wurde ursprünglich ca. 1868/1888 erbaut und 1975 revitalisiert. Es ist seit 23 Jahren an dieselben Mieter vermietet. Angaben zur aktuellen Nettokaltmiete oder einer marktüblichen Vergleichsmiete sind im Gutachten nicht enthalten. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird nach Berücksichtigung notwendiger Maßnahmen auf 57 Jahre geschätzt. Der bauliche Zustand des Objekts ist als schlecht zu bewerten, mit einem erheblichem Unterhaltungsstau. Zahlreiche Mängel wie partielle Feuchtigkeit im Keller, Mauerrisse, Schimmelbefall im Dachgeschoss, erneuerungsbedürftige Holzelemente, unterdimensionierte Dachrinnen und eine fragwürdige Balkonstatik (seit 8 Jahren ungenutzt) wurden festgestellt. Die Aufteilung des Erdgeschosses entspricht teilweise nicht der Baugenehmigung. Die Heizung erfolgt über eine Luft-Wärme-Pumpe aus dem Jahr 2008. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt, und potenzielle Kosten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurden im Gutachten nicht berücksichtigt. Der Sachverständige konnte die komplette Immobilie am 16.12.2025 von innen und außen besichtigen, nachdem ein erster Termin vom Mieter verweigert wurde. Die Veröffentlichung von Innenfotos wurde untersagt. Es wurden keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasser, Elektro) vorgenommen, und eine Bauschadensbegutachtung erfolgte nur augenscheinlich. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Der geschätzte Sanierungsaufwand stellt eine grobe Kostenschätzung dar, und es wird auf das Risiko unbekannter zusätzlicher Kosten hingewiesen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II eingetragen. Baulasten sind nicht vorhanden. Eine Besonderheit ist die ungenehmigte Nutzung eines Teilbereichs von Flurstück 23 durch einen Nachbarn als Gartenfläche, wobei der Gutachter eine kostenfreie Rückgabe unterstellt. Die Nutzungsgenehmigungen für im Garten befindliche Vogel-Volieren sind abgelaufen. Investoren sollten die vollständigen Gutachtenunterlagen einsehen, den tatsächlichen Zustand und die Mietsituation detailliert prüfen sowie die GEG-Anforderungen und die baurechtlichen Möglichkeiten im Außenbereich klären.