TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt in der Kranichstraße 6 in Neuss-Norf wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.107.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 10.01.2024 primär nach dem Sachwertverfahren. Dabei wurden Abschläge von 10% für Bauschäden und Baumängel (Feuchtigkeit, Risse) sowie 5% für bauordnungsrechtliche Unzulänglichkeiten vom Gebäudesachwert berücksichtigt. Das Grundstück umfasst 1.531 qm und ist mit einem freistehenden Wohnhaus, zwei Garagen, einem Schwimmbad im Keller und einer Einliegerwohnung bebaut, die zu einer Heilpraktikerpraxis umgewidmet wurde. Die genehmigte Wohnfläche beträgt ca. 203,95 qm (Hauptwohnung 189,44 qm, Einliegerwohnung 14,51 qm), die Praxisfläche ca. 83,65 qm. Die gesamte Liegenschaft ist an einen Mieter vermietet, der sowohl die Praxis als auch die Wohnung nutzt. Dem Gutachter lagen jedoch keine Mietvertragsdaten vor, sodass Ist- und Marktmieten nicht ermittelt werden konnten. Die Bausubstanz des Baujahres 1967 ist altersgemäß, erfordert jedoch umfassende Modernisierungen, teilweise sogar eine Kernsanierung. Insbesondere die Haustechnik (Ölzentralheizung von 1966/67, Schwimmbadtechnik) und der Innenausbau (Bäder, Böden, Wand- und Deckenbeläge) entsprechen nicht mehr heutigen Standards und gesetzlichen Vorgaben (GEG). Es bestehen zahlreiche Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss sowie Risse am Gebäude, die auf Bautätigkeiten am Nachbargrundstück zurückzuführen sind. Fassade und Dachfläche sind energetisch und technisch zu modernisieren. Der Gutachter hatte Innenzugang zum gesamten Wohnhaus sowie Außen- und teilweisen Innenzugang zu den Garagen und dem Grundstück. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Aussagen über nicht sichtbare Bauteile basieren auf Unterlagen oder Annahmen. Untersuchungen auf Schädlinge oder gesundheitsschädigende Materialien wurden nicht durchgeführt. Die bauordnungsrechtliche Legalität wurde grundsätzlich vorausgesetzt, obwohl Abweichungen wie ein nicht genehmigter Wintergarten und ein ungenehmigt genutzter Trockenraum im DG festgestellt wurden. Im Grundbuch ist ein Nießbrauch für eine ältere Person eingetragen, der bei Todesnachweis löschbar ist. Zudem sind Grundpfandrechte vermerkt. Baulasten zu Lasten des Flurstücks existieren laut Auskunft nicht. Die festgestellten bauordnungsrechtlichen Unzulänglichkeiten (nicht genehmigter Wintergarten, Raum hinter Garage 2, Nutzung Trockenraum DG) stellen ein rechtliches Risiko dar, das vor einem Gebot detailliert zu prüfen und gegebenenfalls zu legalisieren ist. Die fehlenden Mietvertragsdaten erfordern eine sorgfältige Prüfung der tatsächlichen Mieteinnahmen und des Mietpotenzials.