ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Niederkassel, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende, zweigeschossige Einfamilienhaus in Niederkassel-Rheidt (Hoher Rain 44) wird am 15.09.2026 um 10:00 Uhr im Wege der Zwangsvollstreckung zur Aufhebung der Gemeinschaft versteigert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 275.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Sachwertverfahren, wobei der Ertragswert lediglich zur Plausibilitätskontrolle herangezogen wurde. Der Bodenwert wurde mit 682 €/m² zum Stichtag 01.01.2025 angesetzt. Das Objekt bietet eine Wohnfläche von 98 m² auf einem 224 m² großen Grundstück. Es wird vom Eigentümer selbst bewohnt und ist nicht vermietet. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 9,00 €/m² Wohnfläche geschätzt, was einem monatlichen Marktertrag von 882 € bzw. jährlich 10.584 € entspricht. Die Bruttorendite auf Basis des Verkehrswertes und der Marktmiete liegt bei ca. 3,85 %. Das Gebäude wurde vermutlich um 1900 erbaut, jedoch wurden Fenster (ca. 2010 mit Dreifachverglasung), die Heizzentrale (vor ca. 15-20 Jahren, Gasetagenheizung) und die Bäder (nach 2010) modernisiert. Dennoch besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Es wurden Anzeichen von Feuchtigkeit im Keller und Deckenbereich (vermutlich durch eine defekte Heizleitung) sowie bauartbedingte Wärmebrücken festgestellt. Die Dacheindeckung der Anbauten ist veraltet und vermutlich asbesthaltig. Ein Energieausweis wurde dem Sachverständigen nicht vorgelegt, es werden jedoch leicht erhöhte Energieverbrauchskenndaten erwartet. Der Sachverständige konnte das Objekt am 04.12.2025 innen und außen besichtigen. Die Baubeschreibung basiert auf dem optischen Eindruck, wobei die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Wasser, Elektrik, Heizung) nicht explizit überprüft wurde. Baurechtliche Nachweise für die Anbauten fehlen, und die baurechtliche Zulässigkeit der Bebauung wird unterstellt. Für Schäden, Mängel und das Risiko der Abwasserleitungen wurden Wertabschläge von insgesamt 70.240 € im Sachwert berücksichtigt. Im Grundbuch sind neben dem Zwangsversteigerungsvermerk eine Grunddienstbarkeit bezüglich eines Fensters zum Nachbargrundstück und ein Wegerecht für ein angrenzendes Flurstück eingetragen. Eine besondere Risikobetrachtung gilt den Abwasserleitungen, die teilweise durch das Nachbargrundstück verlaufen, ohne dass eine dingliche Sicherung oder Baulast eingetragen ist. Zudem sieht ein über 40 Jahre alter Bebauungsplan eine Straßenerweiterung vor, die den Abriss des Gebäudes erfordern könnte, auch wenn derzeit davon ausgegangen wird, dass diese Pläne nicht mehr verfolgt werden. Diese Punkte erfordern eine sorgfältige Prüfung vor einem Gebot.