TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Niederviehbach, Bayern

Das zu versteigernde landwirtschaftliche Anwesen befindet sich in Schlott 1, 84183 Niederviehbach, im Landkreis Dingolfing-Landau. Die Liegenschaft umfasst drei zusammenhängende Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 71.954 m² (ca. 7,2 Hektar). Davon entfallen 7.918 m² auf das Flurstück 2609 (Ackerfläche), 3.914 m² auf das Flurstück 2630 (Hofstelle mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden) und 60.122 m² auf das Flurstück 2631 (Acker-, Grün- und Gehölzflächen). Die landwirtschaftlichen Flächen weisen mit durchschnittlich 62 Bodenpunkten eine leicht überdurchschnittliche natürliche Ertragsfähigkeit auf (Gutachten S. 2, 24). Der bauliche Zustand des Anwesens ist als kritisch einzustufen. Das um ca. 1880 errichtete Wohnhaus steht seit 2012 leer, ist unbewohnbar und weist erheblichen Sanierungsstau, Feuchtigkeitsschäden sowie Schimmel auf. Auch die Wirtschaftsgebäude (ehemaliger Stall, drei Stadel, Garage und Bienenhaus) befinden sich in einem desolaten Zustand. Der Gutachter bewertet sämtliche Gebäude als wirtschaftlich abbruchreif und setzt den Gebäudewert mit 0 € an (Gutachten S. 2, 76). Zudem war dem Sachverständigen eine Innenbesichtigung des Wohnhauses nicht möglich, was ein erhebliches Risiko bezüglich verdeckter Mängel darstellt (Gutachten S. 70). Rechtlich liegt das Objekt im planerischen Außenbereich (§ 35 BauGB), weshalb kein allgemeines Baurecht besteht. Die Zulässigkeit von Ersatzbauten oder einer Kernsanierung nach einem Abbruch ist baurechtlich nicht gesichert und stellt ein signifikantes Risiko für Investoren dar (Gutachten S. 79). Zudem ist das Grundstück nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen; die Abwasserentsorgung erfolgt über eine Jauchegrube (Gutachten S. 34). Auf Flurstück 2631 lastet ein Starkstromleitungsrecht, und es liegt ein geringfügiger Überbau vor (Gutachten S. 2, 32). Positiv hervorzuheben ist, dass die landwirtschaftlichen Pachtverträge bereits zum Ende der Vegetationszeit 2025 gekündigt wurden, sodass die Flächen pachtfrei übergeben werden (Gutachten S. 35). Für Investoren bietet dieses Objekt trotz der abbruchreifen Bausubstanz eine seltene Gelegenheit, ein zusammenhängendes, großflächiges Areal in einer wirtschaftlich starken Region (Nähe zum BMW-Werk Dingolfing) zu erwerben. Der Erwerb empfiehlt sich primär für landwirtschaftliche Betriebe zur Flächenerweiterung oder für spezialisierte Projektentwickler, die das baurechtliche Risiko im Außenbereich im Vorfeld mit den lokalen Behörden abklären können. Das im Verfahren enthaltene Zubehör im Wert von 33.550 € (darunter historische Schlüter-Traktoren) bietet zusätzlichen materiellen Gegenwert (Gutachten S. 2).